安康汉江物业管理有限公司商业计划书
安康汉江物业管理有限公司主要至立于为广大群众营造干净\整洁\舒心安全\舒适\有秩序\文明的环境,使人们能够在非常舒心的环境中生活\工作\学习!
一、执行总结、产业背景、公司概述
中国是一个发展中国家，也是经济发展速度最快的国家。进入21世纪的中国，经济建设突飞猛进，尤其是中国进入WTO、北京申奥成功、世界园艺博览会圆满成功、政府出台新政策大力支持二、三线城市经济发展，很多有潜力的中小型城市的经济发展更可谓是一日千里。随着经济发展和人民生活水平的不断提高, 越来越多的单位、高层商品楼盘住宅、密集型小区住宅、商业街区、风景旅游区等需要正规高品质的物业管理服务。尤其是在中国肆虐的非典型性肺炎和禽流感使人们的清洁观念有了极大的提升，对个人和公共场所的卫生要求也有了进一步的提高。高层楼盘住宅、密集型小区住宅、商业街区、风景旅游区等的安全防护、公共设施的维护、日常秩序的管理、生命财产的安全防护、需求量日与俱增。同时，物业管理对业主、对环保、对城市的积极推动作用得到中央以及政府各级部门的大力支持。
据调查了解从2007年至2013年6年多来对我们这个城市的市场调查.研究和规划发展方向的瞭望得来以下结论：安康实属3线城市，政府从2007年开始开大力开发扩展安康市区与周边县城，新建高新开发区、商业区、旅游景点、丰富当地人文化生活色彩，以建设绿色新安康为核心的前提下，大力支持房地产开发，招商引资，从2007年开始各种大中小型房地产开发公司和房建工程公司涌进安康，同时自2007年开始房地站业也带动了整体经济消费，市规划局对市区新的规划让新的一片新商业街区充满勃勃生机，这时我已近仔细的想过我到底需要什么，要做什么了。一个男人眼光必须放远一点，同时我选择项目时我也会看得长远一些，我要做的项目必须是可以做大做强的。通过这几年的观察和摸索总结了经验，我终于锁定目标，（举例：以前我发现自己包括很多生意人、中小型企业家都和赌徒没什么区别，带上钱进了赌场开始赌博，庄家给你发赢牌你就赢钱，给你发输牌你就必须要输钱，游戏规则自己无法控制，这跟生意是一样的，有谁敢说他自己做的生意绝对无风险、投资小、时间短、利润高，如果有那绝对是骗人或违法的，所有人都是打工仔，只是看给谁打工而已。同时我在思考一个问题：为何我自己不能当个小庄家呢？我自己为什么不能发牌呢？为什么我自己不能制定游戏规则呢？）抱着这个理念我发现安康市场的物业管理行业绝对可以说是个不小的漏洞，根据我摆地摊做小买卖，做小商品批发商，干装修，倒卖广告位，做装修公司的高层管理，以及这几年和物业公司打交道摸索的方方面面，最后我锁定了物业管理公司，这个绝对可以算是一个小庄家，而且可以做大做强。I

三、公司战略、利润收入
公司业务主要承接独立高层商品楼盘，住宅小区，办公单位，机关单位家属住宅，商业街区，旅游景点等的各项物业管理服务。如：公共区域的保洁、安保、家政服务、园林绿化护理及设计施工、广告策划，广告位销售，房屋中介，设计装修，建筑材料供应10个方向发展！
公司成立的前三年以公共区域的保洁、安保、公共设施维护、收费合理为依托，主要发展建筑材料的销售，广告策划与广告位租凭，装修工程，房屋中介，园林绿化，在安康本地打下坚实基础!具体计划为:
第一年以商品独立高层楼盘和密集型小区住宅为主，主要为打好公司口碑的业务：安保、保洁、公共设施维护、销售建筑材料、装饰装修工程、广告位租凭、房屋中介等等日常业务，固定资产增加200万以上！（第一年完全为做口碑，所以占时把多元化的利润项目放为次要，主要以物业管理公司的日常职责为重，尽可能的把毛利润降低）
第二年以打响市场知名度、树立公司品牌形象，用主场优势推广旗下产业链：主要发展安保的严密性、保洁的周到性、人性化的管理，同时把产业链着重的带动起来，让旗下的个多元化服务部门在盈利的情况下也同时做好口碑，树立公司的整体品牌形象！与地方房管局、财政局、规划局、房地产开发商达成战略联盟，形成独特的竞争优势！
第三年加强汉江物业管理企业品牌建设：打造安康最知名的物业管理公司，在陕西的几个中心城市发展3-5家分公司，在安康本地区的周边县城发展4-8家分公司，业务发展高技术含量的清洁服务，严格的安保服务，周密的公共设施养护服务，让每位业主也客户享受到公司给他们带来的贴心、完善、安全、人性化的综合服务！
中期用3-5年的时间：完成在全省的布局,并在全国的几个大型中心城市发展分公司，逐渐完成产业链,使之成为从物业管理公司萌生出房地产开发公司、家政服务公司、装饰设计工程公司、房屋中介公司、建筑材料销售公司、广告传媒公司、等销售、服务、人才培养等的大型集团公司。
后期用5—10年：打造成具有国际影响力的物业管理企业。
物业管理公司新接手新的楼盘或小区时，可以将有些小的项目转包出去，例如~卖装修用的水泥和沙子、整体小区或楼盘的所有广告位、隆重推荐某家装修公司或装修包工队、支持广告唯一性、为那些需要销售新居必备家具或电器的销售商提供场地和广告推广支持、家政服务、卫生管理、房屋中介、电梯维护修理等.....以上都可以支持某种商品的唯一性，可以对某种商品品牌进行区域性保护。这样做有好处也有坏处，好处是1.不承担任何责任与风险。2.资金回笼很快。3.时间短。4节省运作成本。不好的是1.有可能别的承包方有失误会对其自己公司形象和声誉会造成恶略影响。2.没有自主权、机动性差、效率低。3.一旦出现问题，管理比较混乱、处理将会很麻烦。另外还有一种方案也是我以后准备用的方案，列如~1.首先先完善其物业主体管理团队、组建出关键的管理骨架结构、考虑各种细节至方方面面，必须以做大做强、诚信服务、客户至上为原则的基础上100%满足客户需求、然后把一些毛利润比较高的项目用自己公司的骨干中高层管理去分配管理销售，这样的话尽可能的会将利益最大化，员工收入也会提高，人才也不会轻易外流。例如~买卖水泥沙子、广告位管理拆分销售、组建自己的装修包工队和家政包工队、产品销售商的区域性管理与策划、为小区或楼盘招募商品卖家、配备专业化操作人员确保各个方面包括细节竟可能不出现任何问题，应为有主公司为主的先天优势，运作得当完全可以做成（迷幻垄断经营），但是国家好像在这方面有相关的法律规定，其用各种途径对市场进行垄断的商家或企业进行法律学约束及制裁，所以也并不是100%的垄断，会故意放水，将有些不太会出现问题及毛利润较低而且容易管理的项目转包出去，但自主产品绝对可以站到市场份额的70%以上，一个新的公司在同行业内想快速发展壮大，必须需拥有一套可行、实用、高机动性、高效率的管理理念，必须创新，必须拥有自己独具匠心的特点或卖点，这样一来公司会多出很多盈利点，同时也会加快公司发展。
说到赢利点和毛利润在此我可以毫无保留的向您透露一些盈利点及毛利润。前面说的基本上所有项目都已和房地产开发商签订有合同都包含在合同内，开发商已无权在进行管理或买卖或租凭。现在我们这个城市新建的单独高层商品住宅，占时不算大规模小区形式的商品住宅，基本层高都为28~31层之间，一般都为A和B两个单元，或A、B、C、D、4个单元，其中每层约12~18户住户之间，也就是说每栋单独商品高层住宅越有业主336~558户之间，先说说前期的利润点：水泥和砂子~首先我会在正式给业主交房前联系好当地的水泥和砂石厂，和他们进行沟通洽谈找1家尽可能能满足我所有要求而且价位最合理的厂家合作，会为卖家楼盘专属范围内有一个专门堆放商品的地方。现在小区或独立商品楼盘的业主装修时98%以上都是在物业管理公司购买的水泥和砂子，因为是高层和有电梯的缘故，必须都是整洁的袋装水泥和砂子，我会让水泥和砂子的厂家在装车前就把商品检查好，然后直接整袋的送入楼盘的屯放地点，其中所有工人包括运输都有厂家自己承担，我只需找1~2个人现场管理即可。在我们这个城市里中粗砂砾按立方米算，水泥是按吨算的，把大中小房屋户型拉平算，把所有成本及所有运作开支算在其内成本大约是：普通硅酸盐水泥MPa32.5，1吨450元左右，40袋，每袋25公斤，包括所有成本各项开销及所有费用的价格为18~20元每袋左右，挂牌卖价为24~28元每袋，这个以现实市场而定，拉平算后每户业主水泥的用量大约是在50袋~90袋之间，就按每户65袋算，成本1170~1300元，取26元每袋为实际卖价得出为1690元每户，其每户的纯利润为520元~390元，平均单算独立的商品楼盘取平均值每户纯利润465元算，光销售水泥的纯利润大约为156240元~259470元，这仅是水泥这一项。我们在说说砂子的成本及利润，砂子每袋约40公斤~60公斤左右，每套房子按户型面积大小算的砂子用量大约为260袋~350袋左右，经过我几年装修的经验，每套房子用砂的成本大含运输搬运等一系列所有开支的总和约为1800元~2500元，而实际挂牌卖价为14元每袋，包送到房子里，也就是说实际每户购买砂子需用3640元~4900元，每户的纯利润则为1840元~2400元，按平均每户2000元为纯利润额的基础上平均单算独立的商品楼盘光销售砂子的纯利润大约为672000元~1116000元，2~5个月可到达收益效果，光水泥和砂子前期2~5个月给公司带来的纯利润就以近百万，流动资金绝对可以保证公司的正常运行，保证资金链绝对不会断。I

接下来我们在看看广告位出租这一块，为了使广告位的利润最大化，我把广告位第1年的销售资格自己管理，对其进行拆分租售，保护商家商品品牌的唯一性，也就是说一种商品我只允许一家商家进行广告租赁，确保他品牌在此区域的唯一性，为客户进行区域性保护，这样广告位价格可以高出同等市场的价格，1年或1年半后，我会将整体广告位承包给广告传媒公司，因为市场的高峰期已过，我会将自己的运作成本降至最低，1年左右仅广告位出租给公司带来的纯利润将会为100000万~200000万元之间，此项已将所有管理及各项费用除去。
然后我们在说说室内设计与装修，我会聘请2名专业从事装工程的包工头，和2名纯熟的设计人员，然后交与公司某名高层管理人员进行管理，我会为其做全方面的各种保护，对其进行大力推广，现在我市普通装修市场每户毛利润基本都在10000元~35000元不等，拉平算普通住户每家装修的毛利润约为22500元左右，我仔细想过，除开所有运行成本及人员费用，纯利润约为12000元~15000元，保守估计在此有先天优势的市场内1年装修队绝对站市场份额的50%以上，给公司带来的纯利润绝对不少于100万元。这几项都是属于前期有利的项目，其实还有很多盈利点我没说，这必定属于商业机密，希望您能理解。如果市场环境好，操作管理得当，各方面运作无漏洞的话，1年的回报率为投入成本的170%以上，运作的的话半年就能收回所有成本，1年后的收益将远远大过投资额。但是真正的好物业管理公司是靠口碑和优质管理服务来迎合客户的需求的，所以前期房地产开放商留言下的维修和管理费用我不会乱动，必须保证楼盘业主能享受到最优质服务。
还有一些小项目我可以完全转包出去，或介绍出去，从中抽取介绍费用即可，例如~家政服务、房屋中介等。
我相信以前期高额多元化的利润点，加上后期合理优质的管理服务加合理的收费标准绝对可以让公司为客户提供最优质的服务，得到业主的一致好评。这样一来公司将很快步入轨道。如果操作管理得当，在本地区不出5年就可以演变成大型集团性企业，旗下也可以盟生出很多家分枝公司，比如~物业管理公司、装饰设计工程公司、广告传媒公司、家政服务公司、房屋中介公司等。在实力囤积足够的情况下物业管理公司可以转型为房地产开发公司，公司名字我都早已想好了前期就叫（汉江物业管理有限公司）等其茁壮成长为集团性企业的时候名为（汉江集团），我热爱生我养我的这片土地，所以我为公司取名为（汉江），安康市有9县1区，分别是：汉滨区，汉阴县，紫阳县，岚皋县，镇坪县，旬阳县，白河县，石泉县，宁陕县，城市总面积23391平方千米，发展得当的话，以后每个县区都会有分公司，这样一直坚持努力和不断学习完善自己的公司，以后在这个城市一定会有属于自己的一片蓝天，但是这一切必须需要前期资金上的扶持。因为我相信现在的个体、私企、国企等很多企业单位，成功的秘诀都有一个共同的特点，资金链操作得当，而且用各种办法保证了自己的资金链不会断，只有资金的不停的转动，才能保证利润的最大化，我深知这个道理，所以请您相信我，我不一定是个最优秀的企业管理者，但是我绝对是个最厉害的资金链操作者，您要问我为什么对自己有如此信心，因为我6年前就知道了，一定要学会拿别人的钱挣钱，让自己的钱不要担任何风险，尽可能的让自己的本钱越变越多，永远不会变少。（保证我资金链不会断的原因：1、业主的装修押金一户一般为4000元，押金期为1~2年，也就是说2年内这笔资金供我无息使用，假设某栋商品高层楼盘住户为400户，物业公司接手后，除去不准备装修、不准备入住、作为固定投资的业主约100户，还剩300户，=4000*300=120万供我无息1~2年使用。2、同时当地银行也会开始关注我，因为我的账户资金流动量急速增大，会主动为我办理多项服务，尤其是我公司的公对公账户所在的银行，他们会主动为我办理大额信用卡，后期我会以流动资金和公司资质在多家银行办理账户，建立信用关系，同时办理多张大额信用卡，这样一来资金链完全不会断，就算是遇到突发事故，充足的资金链也会保证我公司在任何情况下都能正常运行）。I

七、薪酬分配激励制度
a) 所有部门实行价值贡献制，其薪酬分为基本部分和考核、奖金，考核衡量的标准看其负责项目对公司的整体贡献。
b) 管理系统薪酬分为基本、考核、奖金。
c) 业务系统薪酬分为基本、考核、提成、奖金。
d) 每年从公司拿出固定比例的利润给员工分红，让员工成为企业真正的主人！
e) 结合企业发展不断完善其他福利待遇。
八、团队建设
团队是企业的第一生产要素是最重要的资产，汉江的团队建设目标是不断的吸引、培育和留住人才。
a) 公司的目标是提供较具竞争力的薪酬水平，和良好的个人职业规划，发展机会，让每一个有才能的员工都不会被埋没。
b) 人才培养方面，要形成自我提升、主管培养和公司培训相结合的模式。
b) 用良好的竞升机制留住人才，新增岗位首先实行自我推荐、内部招聘、建立完善竞争上岗制度，建立干部培养推荐人才的奖励制度，奖励为企业培养人才的干部。
d) 在汉江：团队的每一位成员和公司都是平等合作的关系，公司的每一点成绩都会用制度和大家分享。
e) 通过人性化的制度让团队保持稳定提升凝聚力和向心力，提高核心竞争力。
九、企业文化
快乐工作、快乐生活、善于沟通！
快乐工作看起来是非常简单，但是真正能够做到让员工快乐工作是非常难的，结合我所呆过的公司，包括大中小型装饰工程公司、集团型大公司等都没有做到。影响员工不能快乐工作的原因有一下几个：
a) 大公司人事关系复杂，中小企业目光短视，缺乏对员工的培养
b) 考核制度没有体现公开、公正、公平的原则
c) 主管打压员工发展，怕员工超越他，代替他的位置，所以员工看不到前途。
d) 工作分配不合理，不适合员工个性的需要。
e) 从来不关心员工的生活，员工感受到我只是个打工的，而不是这个企业的主人，更谈不上是合作伙伴。
员工在企业得不到尊重，得不到培养，得不到发展。
所以我们企业首先体现公正、公平、公开的考核和竞升制度，企业要融入员工的生活，关心员工的家庭，并首先在企业里设置心理咨询机构，为每个员工解决心里的种种困惑，从内心深处感受到每天的工作是快乐的，是有前途的！
f) 要培养员工的沟通能力，这样才能从内心出发，使团队的每一位员工快乐工作于生活，只有这样才能真正的为业主和客户提供心对心的优质服务。
目标：使企业的团队保持较高的稳定，同时又非常有活力！
十、前期投入资金量
我预算过组建公司的花费为：1级资质注册资金需要300万，2级资质注册资金需要100万，3级物业管理资质注册资金50万元，我想注册一家3级资质的物业管理公司，等到自己实力雄厚的时候靠自己把资质在升上去。办理相关手续和各方面证件约需要15万元，前期半年至1年的人员工资垫付约15万元，租凭办公场地及简易装修约15万元，购置前期办公工具硬件设施与软件设施约20万元，前期市场开阔费接手项目及走动关系与送礼等相关费用大约25万元，基本费用大概就这么多，大约合计人民币140万元。以上这些费用我基本都计算的比较宽裕，其中50万元的注册资金，前期注册验资完后，把它当做固定资本.不动资产，以防前期资金链断链，只有充裕的资金链保证公司正常运转的情况下才能应对任何突发事件，这样公司才能稳定的发展。I

有剽窃方案的不要白费心机 给你也不一定做得来
创意只是大致方向走势 别人完整的思路是偷不去的
同样的项目 给不同的公司去做 会有不同的结果

楼主不错………………我也有兴趣向你这方面发展……

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我是学生不怎么懂，学习中！

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