如何磋商购买商业房产是一件棘手的事，因为需要考虑的因素太多 – 例如购买资产的合适价格是多少？回报是否符合市场整体利率？房产是否带租约？
　　对一些潜在买家来说，这些考虑因素可能是焦虑的成因，但是对于谈判专家来说，这是个机会，协商更好的交易。
　　下面是解决棘手的协商时需要考虑的问题，你可以充分利用当中的技巧，实现更有利的交易条件，包括较低的价格。
　　
　　什么商业房产适合我?
　　这是第一个需要问自己的问题，答案取决于你的目标是什么。一些商业房产提供厂房和设备价格优惠，许多业主利用这个机会抵销应纳税收入。有些房产提供高回报，因此价格根据租金收入而定。当你了解投资要求后，搜索商业房产将更加容易，还可以更有战略地订立协商方案。
　　过往表现
　　考虑购买商业房产前，记住要进行独立调查，了解房产以及该地区类似房产过往的表现。观察房产过去几年（如适用）的表现，评估其资本增长表现和回报率。公布的回报率跟你的调查吻合吗？当中的差异为你提供议价的空间。
　　租赁
　　分析租赁文件，注意处理中或未完成的续租合同。有些租赁即将约满，你或你的房产经理有责任寻找新租约或跟进续租的事宜。有些承租人如大型超市，巩固了房产成功的基础，因此检视租赁文件时也需要考虑租户的素质。
　　另外，你也需要检视租户的付款纪录，检查拖欠租金的情况。如果情况严重，即表示管理出了问题或租户素质欠佳，意味着未来接管房产时将面对困难。跟现业主协商，收集或解决未清偿的债务，或把这点列入价格考虑。
　　租金
　　租金符合市场利率吗？订立公平、合理，而且能够反映行业情况、地理区域、房产面积和房产设备的租金是十分重要的。如果租金跟市场发展不一致，合同允许租金调整吗？租约是否快到期，让你作出调整？
　　有时候租户为了补偿损坏由房东出资的设备而支付更高的租金。当租户终止合同或不考虑续租，租约可以保障房东，规定承租人必须偿还这笔费用吗？如果发现租金很高，你更需要仔细地调查，确保在结算后不会出现任何问题，影响房产的持续表现。
　　隐性成本
　　前业主或租户有没有留下需要维修的地方，为你带来额外成本，影响房产业权和未来回报？你是否需要支付地区污染问题（例如加油站污染）的环保处理费？考虑这些潜在支出，商量把处理费列入合同，或要求业主在结算前先处理好。另外，在签署租赁合同时可以跟承租人商量废物处理的事宜。
　　设备和装修
　　房产现有的设备状况如何？如果设备残旧，需要添置新设备，租赁合同上有没有列出这项规定？合同需要包括每几年更换新设备或装修的条款，确保房产符合质量标准。如果房产看起来很旧，你需要覆核合同，了解租赁条款是否包括装修和是否已执行。探讨租户有没有出资装修，以及在什么情况下需要在租赁文件上注册部分所有权。
　　以上只是部分在购买商业房产前的考虑事项，确保你买的是资产而不是债务。