房地产业金融环境指数持续回落，由“偏松”变为“正常”

易居研究院研究员赖勤表示，房地产业金融环境指数于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑至今，目前由“偏松”变为“正常”。与2011年以来的历史数据对比，目前的房地产业金融环境指数属于中等水平。预计房地产业金融环境指数将步入偏紧区间。经过几次涨跌周期的验证，房价和成交量与房地产业金融环境指数走势一致，它们表现出明显的“货币”效应。随着房地产业金融环境指数小幅下滑，预计下半年典型城市新建商品住宅成交量同比增速会稳中有降，并且预计房价同比增幅仍将继续回落。
该报告主要有以下内容。
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非+常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。
该报告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面，共选取9个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期房地产业金融环境指数。
根据2011年以来9个指标波动情况，利用五分法将指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。值得指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

一、2017年二季度货币政策动态
2017年上半年，中国经济保持平稳较快增长，经济增长的稳定性、协调性和包容性增强，投资增长总体稳定，进出口较快增长，就业稳中向好，主要指标好于预期。上半年，国内生产总值（GDP）同比增长6.9%，居民消费价格（CPI）同比上涨1.4%。中国人民银行继续实施稳健中性的货币政策，注重根据形势变化加强预调微调和预期管理，为经济稳定增长和供给侧结构性改革营造了良好的货币金融环境。
（一）张弛有度开展公开市场操作
按照稳健中性货币政策要求，为把握好去杠杆与维护流动性基本稳定的平衡，中国人民银行提高公开市场操作的前瞻性、灵活性和精细化程度，加强预调微调和预期管理，有机搭配公开市场操作工具组合，合理摆布操作力度和开停节奏，“削峰填谷”熨平流动性波动。货币市场、债券市场总体平稳运行，金融体系降低内部资金杠杆也取得进展。
随着经济总量增加、金融体系资产负债表规模扩大和资金跨市场、跨机构联动增强，近年来财政收入与支出、金融机构法定存款准备金缴纳与退缴、现金投放和回笼、市场预期等因素对流动性的影响放大，不同因素还容易叠加。如每月中旬往往是多个因素叠加收紧流动性的时点，故公开市场操作“填谷”的力度会大一些。而下旬则有财政支出供应流动性，公开市场操作的方向主要体现为“削峰”，削峰的尺度拿捏主要看财政支出的进度和力度，保持灵活性。为避免某一阶段资金面持续收紧或宽松引发市场对稳健中性货币政策取向的误读，公开市场操作将增强主动投放和回笼的灵活性，研究丰富逆回购期限品种，提高资金面稳定性并引导金融机构优化资产负债期限结构，维护银行体系流动性基本稳定、中性适度。
（二）开展常备借贷便利和中期借贷便利操作
根据货币政策调控需要和银行体系流动性状况，上半年，中国人民银行综合运用临时流动性便利（TLF）、中期借贷便利（MLF）、常备借贷便利（SLF）等货币政策工具，进一步增强央行流动性管理的灵活性和有效性，保持银行体系流动性基本稳定。
开展常备借贷便利操作，对地方法人金融机构按需足额提供短期流动性支持，发挥常备借贷便利利率作为利率走廊上限的作用，促进货币市场平稳运行。上半年，累计开展常备借贷便利操作共3069亿元，期末余额为446亿元。为反映经济基本面企稳向好和货币市场利率中枢上行，第一季度两次上调常备借贷便利利率，其中7天、1个月利率分别上调20个基点，第二季度末利率水平与第一季度末持平，隔夜、7天、1个月利率分别为3.30%、3.45%、3.80%。
为促进经济平稳增长，保证基础货币供给，结合金融机构流动性需求情况，每月适时开展中期借贷便利操作。上半年，累计开展中期借贷便利操作28940亿元，期末余额为42245亿元，比年初增加7672亿元，弥补银行体系中长期流动性缺口，成为央行基础货币供给的重要渠道。中期借贷便利采取招标方式，第二季度6个月期和1年期中期借贷便利中标利率分别为3.05%和3.20%。
（三）继续完善宏观审慎政策框架
防止发生系统性金融风险是金融工作的永恒主题。宏观审慎政策本质上采用的是宏观、逆周期、跨市场的视角，以防范系统性风险为主要目标，着力于减缓金融体系的顺周期波动和跨市场风险传染对宏观经济和金融稳定造成的冲击。目前，宏观审慎评估（MPA）是我国构建宏观审慎政策框架的重要探索之一。MPA将信贷增长与资本水平、经济发展合理需要紧密挂钩，具有宏观审慎政策工具和货币政策工具的双重属性。根据形势变化和调控需要，中国人民银行不断完善MPA，在进行2017年一季度MPA评估时正式将表外理财纳入广义信贷指标范围。从实施情况看，包括表外理财在内的广义信贷增速从高位有所回落，抑制金融体系内部杠杆过快增长、促进金融机构稳健经营、增强金融服务实体经济可持续性的作用进一步显现。同时，做好将同业存单纳入MPA同业负债占比指标的准备工作，并在利率定价自律机制会议等场合披露相关考虑，为平稳实施留出充分的过渡期。
（四）综合运用货币政策工具，支持金融机构扩大重点领域和薄弱环节信贷投放
中国人民银行积极运用信贷政策支持再贷款、再贴现和抵押补充贷款等工具引导金融机构加大对小微企业、“三农”和棚改等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。6月末，全国支农再贷款余额为2360亿元，支小再贷款余额为759亿元，扶贫再贷款余额为1429亿元，再贴现余额为1402亿元。对国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行发放抵押补充贷款，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。

（五）发挥信贷政策的结构引导作用
中国人民银行继续探索和发挥信贷政策的信号和结构引导作用，支持经济结构调整和转型升级。引导金融机构围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，更加注重供给侧的存量重组、增量优化、动能转换，合理使用央行提供的资金支持，探索创新组织架构、抵押品、产品和服务模式，将更多金融资源配置到经济社会发展的重点领域和薄弱环节，更好满足人民群众和实体经济多样化的金融需求。
（六）完善人民币汇率形成机制
第二季度，外汇市场自律机制组织各美元报价行完善人民币兑美元汇率中间价报价机制，在原有“收盘价+一篮子货币汇率变化”的报价模型中加入“逆周期因子”，以适度对冲市场情绪的顺周期波动，缓解外汇市场可能存在的“羊群效应”。调整后，“收盘汇率+一篮子货币汇率变化+逆周期因子”的人民币兑美元汇率中间价形成机制有序运行，更好地反映了我国经济基本面和国际汇市的变化，人民币兑美元双边汇率弹性进一步增强，双向浮动的特征更加显著，汇率预期平稳。
（七）深入推进金融机构改革
全面落实开发性、政策性金融机构改革方案。自国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行改革方案获批以来，人民银行积极发挥统筹协调作用，多次召开改革工作小组会议，稳步推动落实改革方案。目前，人民银行正会同改革工作小组成员单位有序推动建立健全董事会和完善治理结构、划分业务范围等改革举措，并配合有关部门做好完善风险补偿机制、制定审慎监管办法等相关工作。
（八）深化外汇管理体制改革
积极促进贸易投资便利化。一是推动“债券通”正式上线试运行，便利境外投资者通过香港投资内地银行间债券市场，稳步推进我国金融市场对外开放进程。二是开展并扩大跨境电子商务、旅游采购、第三方支付机构外汇支付试点，加大对外贸新业态的支持力度。三是完善全口径跨境融资宏观审慎管理政策，提高了跨境融资的便利化程度。
继续加强真实性合规性审核。一是完善货物贸易外汇管理，向银行开放企业报关电子信息，便利银行贸易单证审核。二是完善境外投资外汇管理，严格真实性审核，密切关注房地产等五大行业出现的非理性对外投资倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等四类风险隐患，促进我国对外投资持续健康发展。
提升事中事后监管能力。一是完善银行卡境外交易统计，要求金融机构报送银行卡境外交易信息，维护银行卡境外交易秩序。二是与海关、税务部门完善联合监管合作机制，推动实施信息共享，开展联合监管合作。三是加强典型案例通报和宣传警示教育，震慑外汇违法违规行为。