河南南阳市两级法院法官通过歪曲法律,悖法裁判,违法判决强制交易,判决被告吕国平将争议的房地产过户到原告名下;如果不过户,则判决被告承担按房产总价41.8万元日万分之五的违约金,还要承担过户费用。按照判决,从2009年7月27日起,计算日违约金达209元,就要支付天价违约金,而原告实际支付房款37万元,尚欠卖房人4.8万元未付。被侵权人王金凤将买卖双方告上法庭,又被驳回。 吕国平夫妇被逼迫离婚,该案的买房人是唐河县外贸局副局长李腾的弟弟。
一、副局长参与操作房屋买卖,明知吕妻子不在家还坚持签订协议
2009年7月,河南唐河县外贸局副局长李腾找到吕国平,说他弟弟要买吕位于县城新华路上的三层门面房及院落。吕说老婆不在家,老婆不叫卖。李腾说只要你同意就没有事。当时,吕要价55万元。
27日,李腾叫来弟弟李松乾与吕国平订立《房地产买卖契约》,约定,交易价格为39.8万元,当日付25万元,交付过户手续时付清余款14.8万元。
2009年12月20日,李腾又策划写好了《购房补充协议》,让吕国平签字,协议约定:1,房价为41.8万元;2,吕负责过户房产证、土地购买手续变更到李名下;费用由吕负担,四个月办齐;3,再付8万元,在房权证未过户到李名下前,吕同意李占用一二层;4,如违约承担按房产总价41.8万元日万分之五的违约金。
2010年2月8日,原告李松乾先后支付房款37万元。李率先违约,占用全部房产及后院。
事后,妻子王金凤得知丈夫擅自处置夫妻双方共有财产,拒绝交出购房协议及发票,吕亦无法按照合同约定为李办理房地产交易手续。何况李违约在先,即未付清房款、未办理房产证过户手续前,李松乾不得全部占用房产的条款。
2012年4月,原告李松乾却率先提起诉讼,要求吕将房地产过户到自己名下;按合同总额的日万分之五自2009年7月27日起至履行合同义务止向原告支付违约金。
立案后,原审法官常天喜作初步调查半年后,不再审理了,民二庭副庭长王玉林接审本案。据悉,房地产纠纷案件一般由民一庭审理;李腾活动后,才将案子交给民二庭;王金凤吕国平还了解到,王玉林妻子与李松乾妻子关系密切。
吕国平在唐河卖房子时,王金凤恰逢独生女儿吕鸣在郑州生孩子,王在郑州伺候女儿,王对丈夫擅自处分夫妻共有房产不知情。王金凤说他们夫妇是独生女,此处房产院落留作养老之用,不同意将房产出售,请求判令返还房屋。
二、夫妻双方共有财产,单方不得擅自转让,一方有权追回
在两次诉讼中,原告李松乾认为,合同为有效合同。吕国平认为,这份房屋买卖合同,违犯《城市房地产管理法》第38条“下列房地产不得转让…….第四项,共有房地产,未经共有人书面同意的;第六项未依法登记领取权属证书的。”吕转让的房地产属于夫妻共有财产,吕国平在卖房过程中没有经过妻子王金凤知道,更没有书面同意委托。同时,争议的吕国平、王金凤的房地产至今没有到房管部门登记,更没有权属证书。显然,《城市房地产管理法》第38条规定的“不得”就是禁止性条款,属于强制性的法律规定。其次,合同的效力问题,应当由《合同法》来调整,《合同法》第52条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的,认定为无效合同。因此,法院应该认定为无效合同,依法判决驳回原告诉讼请求,判令原被告双方各自返还财产。
第三人王金凤认为,丈夫卖房时自己不在家,又未经我书面授权,擅自处置夫妻共同房产,违背法律规定,请求判令返还夫妻共有房产及院落。为支持自己的请求,王向法庭提供了不动产发票、结婚证明和证人证言及,还有部分证人二审还出庭作证。《中华人民共和国物权法》第九章第106条所有权取得的特别规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。据此,不论原被告转让房产时是否善意以及价格是否合理,单就对购买的房产未办理过户手续来说,就不符合善意取得要件。
法庭对吕、王提供的证据未进行质证。
无奈,2015年12月,王金凤以李松乾吕国平私自串通将原告用来养老的房屋买卖,要求确认房屋买卖合同无效,李松乾返还房屋。李未答辩,也不予质证。此后,唐河县法院和南阳市中院均以同样理由,即王金凤以同样事实和请求再次向法院提起起诉,裁定驳回起诉。实际情况是,王金凤在李松乾起诉吕国平案件中,是作为第三人出庭的,这也与事实不符。
接着,2017年2月,王金凤向南阳市人民检察院提请抗诉,检察院受理后予以立案,5月12日,检察院又以王金凤未对中院民事判决申请再审为由,又决定终结审查。事实上,王金凤多次向中院申请再审,但中院拒绝受理。
三、唐河县法官公然无视法律规定枉法裁判,南阳中院终审维持
2013年7月15日,唐河县法院对此案做出【2012】唐民二初字第42号一审判决,公然歪曲事实,违背法律规定,原审法官公然曲解法律,将《合同法》的合同登记与《物权法》的物权登记混为一谈,故意把《城市房地产管理法》关于“未依法登记的房产和共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”、《物权法》关于不动产的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力”的强制性法律规定,予以推翻,认定无效合同为有效合同,并做出违背事实与法律的判决。
关于原被告双方合同的效力问题,法院指出,其核心是夫妻共有房地产没有书面授权的另一方能否出让?未依法登记权属证书的房地产转让效力问题。吕国平是否违约,违约责任如何负担问题。
对此,唐河县法官如此曲解法律, 关于未依法登记领取权属证书的不得转让,法官在判决书中写到,《中华人民共和国城市房地产管理法》的该条款并非效力性禁止规定;
关于夫妻共有财产未经共有人书面同意的不得转让,法官认为买卖应是二人真实意思表示,在交易过程中,双方是善意的,没有证据可以证明交易双方存在恶意。
在唐河县和南阳中级法院看来,他们审理房地产交易纠纷案件,根本不需要适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物权法》,而是根据自己的好恶来取舍,随意曲解否定法律强制性条款,这不仅严重影响法律的正确实施,损害了法律尊严,而且挑战立法机构。
唐河县法院的判决结果:一,被告吕国平应在判决书生效60日内将争议的房地产过户到原告名下,原告付清余款48000元。二,若吕国平不能在60日内将房地产过户到李名下,则应从2009年7月27日起按房产总价41.8万元日万分之五的违约金支付给李松乾,过户手续由原告李松乾自行办理,费用由吕国平承担。
这个判决结果公然推翻了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物权法》设定的房地产交易强制性禁止性规定,吕国平夫妻共有的房产不仅归李松乾所有,还要承担超过房产实际价值数倍的违约金。等于将吕氏夫妇房子白送给人不说,还要再倒赔进去几十万元。
再说,过户权力属于公权力,购房协议书上王金凤签订的,发票也是王金凤的名,王金凤不同意,吕国平怎么具备在60日以内将房产过户到李松乾名下的权力?办不到则要承担巨额违约金?这个判决不仅违背法律规定,且显失公平正义,法理何在?公理何在?
遗憾的是,负有审判监督职责的南阳市中级人民法院审判长赵清军在证人出庭作证的情况下,二审中法官揣着明白装糊涂,对王金凤吕国平提供新证据,不予采纳,仍然坚持认为《城市房地产管理法》的该条款并非效力性禁止规范;夫妻一方不知道房屋买卖情况不足以服人;闭口不提《物权法》物权所得特别规定。
针对吕国平王金凤的上诉,2013年12月2日,南阳市中级人民法院作出【2013】南民一终字第00816号判决:驳回上诉,维持原判。
二审结果宣判后的12月23日,王金凤愤然与吕国平离婚,直接导致了该家庭破裂。值得一提的是,在吕国平夫妇申诉期间,南阳市出现了一起案情基本相同的案例,判决结果却大相径庭。
据河南法制报2015年4月21日“以案说法”刊登的“夫妻一方擅自卖房,房产未过户,买卖合同无效”一文中,同属南阳市中院管辖的新野县人民法院,也审理一起与本案相同的房产纠纷案件,新野县法院依法判决双方签订的房屋购买合同为无效合同,驳回了原告起诉。但是,为什么唐河县及南阳市中级法院却认定为有效呢?
四、枉法判决为何难纠正?判例将导致房地产市场管理无序混乱
按照南阳两级法院对此案的认定和判决,势必给国家房地产市场管理带来灾难性的后果。其一,房屋买卖可以不管房屋有无权属登记,没有房地产证书照样可以在市场上自由买卖,因为其买卖合同照样受“法律”保护;如此以来,大家就不需要办理房产证了,这将直接导致房地产市场管理无序混乱,给国家和社会带来严重后果,群众还办理房产证做什么。其二,法律规定夫妻共有房产处置,须经一方书面授权同意。而按照南阳两级法院法官的认定,夫妻一方无须一方同意就可以随意处置房产,不管一方有没有授权,也不管一方拒绝追认且当庭要求追回。
根据法律规定,本级人民法院院长发现违背事实和法律的判决,可以提起再审;上级人民法院发现有违背事实和法律的错误判决的,可以指令再审或提级再审。但是,自从2013年以来,王金凤、吕国平四处奔走,到河南省高院、最高法院申诉,始终未引起上级法院重视;他们还多次向南阳市中级法院院长庞景玉挂号邮寄申诉书,都如石沉大海。到中院求见院长,均被接访人员拒绝。
王金凤吕国平夫妇恳求监察部门及上级法院领导,针对唐河县及南阳两级法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,枉法裁判,偏袒一方,依法责令南阳中院再审或提级再审,判令返还房产,以维护当事人合法权益,并依法追究错案人员枉法裁判责任。
河南唐河县:王金凤吕国平 电话:13598206377
一、副局长参与操作房屋买卖,明知吕妻子不在家还坚持签订协议
2009年7月,河南唐河县外贸局副局长李腾找到吕国平,说他弟弟要买吕位于县城新华路上的三层门面房及院落。吕说老婆不在家,老婆不叫卖。李腾说只要你同意就没有事。当时,吕要价55万元。
27日,李腾叫来弟弟李松乾与吕国平订立《房地产买卖契约》,约定,交易价格为39.8万元,当日付25万元,交付过户手续时付清余款14.8万元。
2009年12月20日,李腾又策划写好了《购房补充协议》,让吕国平签字,协议约定:1,房价为41.8万元;2,吕负责过户房产证、土地购买手续变更到李名下;费用由吕负担,四个月办齐;3,再付8万元,在房权证未过户到李名下前,吕同意李占用一二层;4,如违约承担按房产总价41.8万元日万分之五的违约金。
2010年2月8日,原告李松乾先后支付房款37万元。李率先违约,占用全部房产及后院。
事后,妻子王金凤得知丈夫擅自处置夫妻双方共有财产,拒绝交出购房协议及发票,吕亦无法按照合同约定为李办理房地产交易手续。何况李违约在先,即未付清房款、未办理房产证过户手续前,李松乾不得全部占用房产的条款。
2012年4月,原告李松乾却率先提起诉讼,要求吕将房地产过户到自己名下;按合同总额的日万分之五自2009年7月27日起至履行合同义务止向原告支付违约金。
立案后,原审法官常天喜作初步调查半年后,不再审理了,民二庭副庭长王玉林接审本案。据悉,房地产纠纷案件一般由民一庭审理;李腾活动后,才将案子交给民二庭;王金凤吕国平还了解到,王玉林妻子与李松乾妻子关系密切。
吕国平在唐河卖房子时,王金凤恰逢独生女儿吕鸣在郑州生孩子,王在郑州伺候女儿,王对丈夫擅自处分夫妻共有房产不知情。王金凤说他们夫妇是独生女,此处房产院落留作养老之用,不同意将房产出售,请求判令返还房屋。
二、夫妻双方共有财产,单方不得擅自转让,一方有权追回
在两次诉讼中,原告李松乾认为,合同为有效合同。吕国平认为,这份房屋买卖合同,违犯《城市房地产管理法》第38条“下列房地产不得转让…….第四项,共有房地产,未经共有人书面同意的;第六项未依法登记领取权属证书的。”吕转让的房地产属于夫妻共有财产,吕国平在卖房过程中没有经过妻子王金凤知道,更没有书面同意委托。同时,争议的吕国平、王金凤的房地产至今没有到房管部门登记,更没有权属证书。显然,《城市房地产管理法》第38条规定的“不得”就是禁止性条款,属于强制性的法律规定。其次,合同的效力问题,应当由《合同法》来调整,《合同法》第52条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的,认定为无效合同。因此,法院应该认定为无效合同,依法判决驳回原告诉讼请求,判令原被告双方各自返还财产。
第三人王金凤认为,丈夫卖房时自己不在家,又未经我书面授权,擅自处置夫妻共同房产,违背法律规定,请求判令返还夫妻共有房产及院落。为支持自己的请求,王向法庭提供了不动产发票、结婚证明和证人证言及,还有部分证人二审还出庭作证。《中华人民共和国物权法》第九章第106条所有权取得的特别规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。据此,不论原被告转让房产时是否善意以及价格是否合理,单就对购买的房产未办理过户手续来说,就不符合善意取得要件。
法庭对吕、王提供的证据未进行质证。
无奈,2015年12月,王金凤以李松乾吕国平私自串通将原告用来养老的房屋买卖,要求确认房屋买卖合同无效,李松乾返还房屋。李未答辩,也不予质证。此后,唐河县法院和南阳市中院均以同样理由,即王金凤以同样事实和请求再次向法院提起起诉,裁定驳回起诉。实际情况是,王金凤在李松乾起诉吕国平案件中,是作为第三人出庭的,这也与事实不符。
接着,2017年2月,王金凤向南阳市人民检察院提请抗诉,检察院受理后予以立案,5月12日,检察院又以王金凤未对中院民事判决申请再审为由,又决定终结审查。事实上,王金凤多次向中院申请再审,但中院拒绝受理。
三、唐河县法官公然无视法律规定枉法裁判,南阳中院终审维持
2013年7月15日,唐河县法院对此案做出【2012】唐民二初字第42号一审判决,公然歪曲事实,违背法律规定,原审法官公然曲解法律,将《合同法》的合同登记与《物权法》的物权登记混为一谈,故意把《城市房地产管理法》关于“未依法登记的房产和共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”、《物权法》关于不动产的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力”的强制性法律规定,予以推翻,认定无效合同为有效合同,并做出违背事实与法律的判决。
关于原被告双方合同的效力问题,法院指出,其核心是夫妻共有房地产没有书面授权的另一方能否出让?未依法登记权属证书的房地产转让效力问题。吕国平是否违约,违约责任如何负担问题。
对此,唐河县法官如此曲解法律, 关于未依法登记领取权属证书的不得转让,法官在判决书中写到,《中华人民共和国城市房地产管理法》的该条款并非效力性禁止规定;
关于夫妻共有财产未经共有人书面同意的不得转让,法官认为买卖应是二人真实意思表示,在交易过程中,双方是善意的,没有证据可以证明交易双方存在恶意。
在唐河县和南阳中级法院看来,他们审理房地产交易纠纷案件,根本不需要适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物权法》,而是根据自己的好恶来取舍,随意曲解否定法律强制性条款,这不仅严重影响法律的正确实施,损害了法律尊严,而且挑战立法机构。
唐河县法院的判决结果:一,被告吕国平应在判决书生效60日内将争议的房地产过户到原告名下,原告付清余款48000元。二,若吕国平不能在60日内将房地产过户到李名下,则应从2009年7月27日起按房产总价41.8万元日万分之五的违约金支付给李松乾,过户手续由原告李松乾自行办理,费用由吕国平承担。
这个判决结果公然推翻了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《物权法》设定的房地产交易强制性禁止性规定,吕国平夫妻共有的房产不仅归李松乾所有,还要承担超过房产实际价值数倍的违约金。等于将吕氏夫妇房子白送给人不说,还要再倒赔进去几十万元。
再说,过户权力属于公权力,购房协议书上王金凤签订的,发票也是王金凤的名,王金凤不同意,吕国平怎么具备在60日以内将房产过户到李松乾名下的权力?办不到则要承担巨额违约金?这个判决不仅违背法律规定,且显失公平正义,法理何在?公理何在?
遗憾的是,负有审判监督职责的南阳市中级人民法院审判长赵清军在证人出庭作证的情况下,二审中法官揣着明白装糊涂,对王金凤吕国平提供新证据,不予采纳,仍然坚持认为《城市房地产管理法》的该条款并非效力性禁止规范;夫妻一方不知道房屋买卖情况不足以服人;闭口不提《物权法》物权所得特别规定。
针对吕国平王金凤的上诉,2013年12月2日,南阳市中级人民法院作出【2013】南民一终字第00816号判决:驳回上诉,维持原判。
二审结果宣判后的12月23日,王金凤愤然与吕国平离婚,直接导致了该家庭破裂。值得一提的是,在吕国平夫妇申诉期间,南阳市出现了一起案情基本相同的案例,判决结果却大相径庭。
据河南法制报2015年4月21日“以案说法”刊登的“夫妻一方擅自卖房,房产未过户,买卖合同无效”一文中,同属南阳市中院管辖的新野县人民法院,也审理一起与本案相同的房产纠纷案件,新野县法院依法判决双方签订的房屋购买合同为无效合同,驳回了原告起诉。但是,为什么唐河县及南阳市中级法院却认定为有效呢?
四、枉法判决为何难纠正?判例将导致房地产市场管理无序混乱
按照南阳两级法院对此案的认定和判决,势必给国家房地产市场管理带来灾难性的后果。其一,房屋买卖可以不管房屋有无权属登记,没有房地产证书照样可以在市场上自由买卖,因为其买卖合同照样受“法律”保护;如此以来,大家就不需要办理房产证了,这将直接导致房地产市场管理无序混乱,给国家和社会带来严重后果,群众还办理房产证做什么。其二,法律规定夫妻共有房产处置,须经一方书面授权同意。而按照南阳两级法院法官的认定,夫妻一方无须一方同意就可以随意处置房产,不管一方有没有授权,也不管一方拒绝追认且当庭要求追回。
根据法律规定,本级人民法院院长发现违背事实和法律的判决,可以提起再审;上级人民法院发现有违背事实和法律的错误判决的,可以指令再审或提级再审。但是,自从2013年以来,王金凤、吕国平四处奔走,到河南省高院、最高法院申诉,始终未引起上级法院重视;他们还多次向南阳市中级法院院长庞景玉挂号邮寄申诉书,都如石沉大海。到中院求见院长,均被接访人员拒绝。
王金凤吕国平夫妇恳求监察部门及上级法院领导,针对唐河县及南阳两级法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,枉法裁判,偏袒一方,依法责令南阳中院再审或提级再审,判令返还房产,以维护当事人合法权益,并依法追究错案人员枉法裁判责任。
河南唐河县:王金凤吕国平 电话:13598206377