【图片】二手房市场:这不是一个人的武林和江湖--【讨论帖】续一【禹州吧】

老规矩，自古一楼送度娘。准备盖楼！

（一）
这两天思索一番，还是想对上一篇文做一些补充，毕竟上篇文整合大半天，才给弄到一个帖子里，怪自己刚开始没想好。上篇文，说到目前禹州住宅的总体情况，和大家粗略分析了目前供需不平衡情况和后期市场回归理性的预测。那么，回归理性，有什么能促进回归理性的？这就是今天要说的重头戏:二手房市场！
一说起来二手房，一定会有部分老乡觉得不得劲。因为啥，怕是别人住过，别人弄得可脏或者咋着了才不要准备卖哩。

no, no, no，先放下这种思想，咱们一起分析下禹州二手房现状再评判。
早些年的时候，我记得电视台经常喜欢播放武打片还有武侠电视剧，什么笑傲江湖、神雕侠侣等，各路英雄，各种武学神功，金庸和古龙先生笔下的武林儿女豪杰，个个英姿焕发，快意江湖恩仇。然而有江湖就少不了争斗，少不了武功切磋，一比高下。每个人资质不同，适合修炼的武功也不同。你不能让郭靖去练玉女心经，黄蓉整个降龙十八掌，这样的画风好像有点怪？哈哈

。同样，在禹州二手房市场，也有这样的一出江湖热血剧。为啥说是江湖热血剧，期（新）房呢？好的，这里先给大家说明一个情况：期房交房后成为新房，第一次时叫新房，第二次只能叫二手房，也没有所谓三手房，二手就是非新房的概念。这么一看，新房以后只要交易，总会变成二手房的，媳妇也总会熬成婆。恭喜，恭喜，

开个玩笑。
言归正传，就目前考量的市场行情来看。禹州市场内有大量的二手房源。在之前的文章中说过目前禹州住宅消化周期长，可能比某官方给出的一些数据要长得多。官方是比较严谨和保守的，一般会从网签数据和房管局备案的数据等作为基数来统计。但二手房就不可以住吗？一样的，二手房一样是国家法定可以进行产权交易的，而多出来的这些数据，一部分是中介市场有证的二手房，一部分是空置的安置房（集体证），少数经适房，和乡镇的一些空置房（乡镇属于禹州，理应统计分析）和一部分小产权房。那么这些二手房中不中，会不会是个坑？！好，咱们就实事求是的分析下。这样子，先来个期房和二手房比武（以下文中新房是专指期房）。

（二）
第一回合，未交房的新房多数是期房，基本上要等1年或者1年半，精装2年左右，二手房是现房，从时效性上来看，这一回合二手房胜。第二回合，二手房看得见，摸得着，不做太多装修就可以拎包入住，期房交房后还得先装修，然后通风跑跑气儿才能住人，如果是急着入住的就麻烦，这一局二手房对新房来了一记重拳。第三，期房的承诺总是很美好，套用去年交付的大牌项目：某贝卡绿化不兑现，某梁公共装修不兑现，期房承诺像是男人的甜言蜜语在哄小妮儿，二手房是现房，是一目了然的，自己看一圈就清楚大概，妥妥的，又一记左勾拳。

郭靖：“连败三回合，那你意思就光是二手房中了？！”
“不腔中”，先别急，二手房也有被揍的时候。
第一，虽然是现房，但是一般二手房都通过中介公司交易，肯定要产生中介费。契税、个税、增值税等费用要看房屋年限收取，新房只有契税和维修基金并无其他太多税负，期房先还击一拳。第二，二手房产权如果不明晰，加上中介经纪人没有详细了解的话，怕会有产权纠纷，影响正常过户，新房交付后将来直接办证，继续还击。第三，心理因素，二手房如果是别人住过的，总感觉不得劲，新房没住过人，还可以按照自己的风格来装修，期房又回首掏了一下二手房。那这么一看，似乎双方功力都挺深厚，一时间难分高下。这时候，期房和二手房互相抱拳相约改日再决高下。台下观众们不禁哗然，“咋分不出高低，是新房？！还是二手房？！”。好的，咱们回头看下前文说的一句话：每个人资质不同，适合修炼的武功也不同。即每个人情况不一样，就要结合自身实际，不能简单的说两者某某就一定是好或者不好。看来，只有适合自己的武林秘籍才能让自己功力大增。存在即合理，那么二手房在江湖上就有存在的道理和意义，下面我们展开来说。

（三）
老规矩，先说重点：现阶段禹州二手房市场是交易的主力市场。禹州目前在售住宅项目，该开盘的都开了盘，认筹的认筹，排号的排号，订房的也过订房，待开盘的和处在筹备阶段的新盘，在暗地观望和做市场调查。但总的来说，新盘体量有限，推出房源也有限，而且老乡们也不全是非新房不选的执着范儿。为什么禹州新盘相对有限？因为大环境上，现在开发商懂得国家收缩棚改政策，将来没有那么多的拆迁户，在做营利性论证和土拍拿地时异常谨慎，尤其是在人口外流严重的4、5、6线小城市，生怕本钱都赚不回。其次，禹州本身就这么大的市场环境和需求，不可能像大跃进时代似的，猛扎地基猛建住宅，有时候步子大了容易扯着蛋，在考虑资金使用成本和回款周期的压力下，我相信开发商也都是理智的，不会和钱过去不。还有最重要的一点，禹州二手房市场仍有相当大的保有量与新盘竞争。一者因为刚需购买者多数是父母催着结婚买房，现房可以马上装修当婚房，而期房变数大。二者从位置上来看，多数二手房在禹州老城区地段，出行上班相对便利。诸多原因，使得开发商只能是一个项目去化的差不多才敢再开发另外项目，这期间，还得想办法让自己的新盘跑赢一直在市场活跃和流动二手房小伙伴，这样子来看，禹州的开发商也确实不容易。
好。和新房不打不相识后。咱们主要说二手房，那就来个二手房左右互搏PK一下。
杨过：“姑姑，你看他是什么意思，同类的怎么PK？”。
这里面招式很多，二手房市场是一个大的江湖。
同为二手房，这里面也不尽相同。咱们依次来看，首先是没有装修的二手房，说白了，其实还是新房毛坯，只不过别人一直没装修，但这也是意义上的二手房了（本文暂不做小产权分析，以后再分析），买了后也需要经过装修晾晒后才能入住，这类房子在禹州多数是别人拿来抵债给房主的，所以房主就没打算装修一直晾在那儿。然后是装修了没住或者基本没住过的二手房，这类二手房比较难碰到，房主由于各方面原因，本来装修好了但自己没住。该类房基本可以拎包入住，但装修风格不一定是自己喜欢，比较少见。接着就是入住有一定时间的二手房，这类房子也是二手市场主力军，房主因改善或者迁居等原因想卖掉，可以拎包入住，也可以简单装一下再住，花费时间不算久。但总有人觉得别人住过，感觉不得劲，其实简单翻新下也用不了太久。而套用之前的分析，每个人可以根据自家实际情况，都有选择的空间，可以按照个人需求来“练习武功秘籍”。这也是让期房师弟不太爽二手房师哥的原因，禹州现有二手房不仅量大还多样化。（58同城、安居客和一些中介方的截图为例证）

（四）
洪七公：“我一把年纪就攒了这么多钱？最起码说下这里面有没有坑吧？”

某问题，咱接着聊。说起来坑，可能多数老乡关心比较多的是中介这一块。早期的时候有什么“黑心中介恶意加价”、“哄抬房价”、“套路买家”等负面信息。那么，中介就一定都是坏的吗？我想，这是偏激的认识。江湖里没有真正邪门的功夫，只有邪了门的人。坏人学了好功夫照样是为非作歹，好人学了坏功夫也还是会匡扶正义。那中介自然也不是坏的行业，这个行业认真辛勤工作的人总是好的，行有行规，按照法定行规为买卖双方撮合交易的，这是好事，是值得认同的。只有极少数不按规矩办事的中介，会受到买卖双方责骂，并逐渐在行业混差自己的口碑而退出。我相信现在是全面依法治国的社会，从上而下，社会是在朝着好的方向发展。不能因为个别人做了恶心事，而否定这个行业。如果不信的话这么想，如果当初新楼盘的销售人员也是用虚假承诺让您买房而忽悠了您，那您以后是不是也就不去售楼部买新房和期房？并且抵触所有销售新楼盘人员？其实，在二手房的江湖里，选择口碑好、人品好的中介交易二手房是没毛病的。我也相信口碑过硬、人品好的中介也会获得买卖双方的信赖。

令狐冲：“毕竟买房不是小钱，那房子本身有没有坑？”
二手房本身有没有坑，这得慢慢找。

继续盖楼。先插个图，歇会儿。

（五）
首先，看位置、朝向、采光、通透是不是合乎自己要求，有没有硬伤（可请验房师）。如果初步看中，再看产权是否明确，有无抵押，是单人所有还是共同所有的房屋，不过一般中介靠谱，这个也问题不大。关键的问题搞清楚后，再做成交打算。其实，由于二手房是现房的特殊性，所谓坑不坑的东西，还是比较好识别的，并没有太多不可控因素。如果真的说PK，我想到的只能是假如有A、B、C三套房，排除了不太合适的C房，A房适合自己还是B房适合自己，两者都差不多，对比下价格，哪个实惠一点？想必，你一定会有答案。咱禹州老乡的钱也不是大风刮来的，选对的不选贵的，不买人傻钱多的帐，相信还是可以挑到很多可选的二手房。毕竟市场在那里摆着，这也印证之前的贴里面的分析，为什么供需不平衡？二手房的中流砥柱作用。

那说了这么多，怕是有好汉会想我是在声援或推销二手房？

No，这是行情决定的，现在二手房在市场有较大的权重，我个人说没法改变，在此也只是分析讨论。新房期房自然有它的优势，如果价格低于二手现房，优势会更明显，但今天此文主要针对二手房分析。同时，还是要说明，市场是多样化部分组成，无论新房期房、二手房，都有存在的道理。坚决不呼吁大家专门针对哪个说好或者不好，只有适合自己的才是好的×3（重要的事情说三遍）。新房具体情况，等备好课后，再和各位好汉女侠们一起分析讨论，同时，还有小产权房和安置房待分析。
有路的地方就会有人，有人的地方就会有江湖。江湖路难走，咱们禹州行侠仗义、热血满腔的好儿女们，走累了也要有个落脚地歇歇。在江湖行走的路上，我们都是追梦人，我们的队伍永远向着太阳。希望禹州二手房市场会为父老乡亲们真正的解决一部分居住需求，同时，也给予新房期房市场充分的发展空间。这，不是一个人的武林和江湖。
以上文，深夜加白天整理，文中有不妥和失偏的地方，还请各位兄弟姐妹多多指正，如果有让开发商或者大佬不适的地方，麻烦您多多包涵。小弟很愿改正并和父老乡亲们一起学习讨论，谢谢啦！