购房分析：大禹州的“地段论”？！【欢迎一起讨论】

篇幅一
“地段、地段，还是地段！”，这是香港超人李嘉诚对房地产价值本质的极简评析，也被不少人奉为买房的金玉良言。从20世纪80年代开始，不少人靠着这样的名言，实现了价值翻倍和财富积累。这些年来“地段论”，也深深植入了买房人群体的价值理念中。但在交通路网和城市规划不断优化的今天，“地段论”仍能在禹州“罢黜百家”吗？我们来慢慢分析。
首先，我们先看下“地段”的深层次属性。地段，虽然字面意思是指具体的区块或者某一楼盘的具体位置，但其实不单单这一个意思而已。地段更重要意义是地段内包含什么、周围有什么？配套？商业配套（各类商场、文娱场所、购物中心等）、市政配套（公园、医院、学校等）或者规划完善的交通和稀缺资源。我们用城市来类比，北上广深为什么价格贵，如果单单是因为政府依赖土地出让金，靠高地价来获得财政收入的话，那么地段似乎就仅仅是因为土地卖的贵而贵了？真的就是这样子吗？不是的，是诸如北上广深等城市地段附带的“属性”（主要是教育、医疗）贵，让部分地段有了不同于其他地段的价值，而价值往往指向价格，自然这些城市的房价不会低。这只是举一个类比的例子，咱们今天要说的是禹州的“地段论”逻辑。
咱们来对禹州的地段简要分析下。老市中心、东区、高铁片区、西南城区、颍北新区，咱么姑且先这么划分一下大概的区域组团，这几个区域其实不用做太多的分析，咱们用几个字来描述。老市中心：略旧、商业坚挺、拥堵；东区：规划好、配套适宜、商业还行；高铁片区：承载东区外溢、规划更好、高铁站、潜力股；西南城区：发展相对慢、整体房价低、有工业、片区旧；颍北新区：绿色生态、宜居、不便宜。总体而言，这几个区域都有各自的特点。现在咱们以“昨天、今天、明天”三个视角，看一下禹州的“地段论”。

篇幅二
二十年前，咱们禹州人买房，可能都会往比较热闹或者配套丰富的老市中心区域购买，当时禹州的城镇化跟现在比差别很大，学校基本上都不会出外环，医院基本都在市区，大型超市还没有太多。同时，当时的房价也没有那么贵，按照当时多数人的想法，买房尽量都是买居住比较方便的地方。于是，老市中心在10年内迎来了稳步发展和人群流入，活力不断提升，并在十年后2009年左右达到一次峰值。但随着人口增多和城市发展，原有的旧城已经不能满足城镇化建设需要，城区开始一步步外延，以东区为代表的新规划片区成为后起之秀，在后面不到十年的时间大放异彩。回到今日的光景，我们想到的是十年前在东区置业的老乡们，当时眼光是很有前瞻性，现在能坐享东区的发展便利。其实仔细想下，这个前瞻性是来自个人的盲目自信吗？也不是，是来自规划，来自趋势。首先，要对禹州向前繁荣发展有坚定的信心，只有相信城市在发展，才是坐上快车第一步。城市如何发展？这要看规划，看具体一些行政措施落地和呈现效果，并以此来看趋势。而作为购房者，若要想低价享受未来配套便利，眼下要做的就是顺势而为，借助发展之势，来实现“单车变摩托”的大目标。同样，拿现在来说，我们不能单单以现在的目光来看现在和未来。一切事物都是在发展的，我们购房也应该以发展的眼光来审视。我们看禹州未来各片区的发展，同样也不能局限在现在的视角，我们站在未来的角度简单思考下。未来，老市中心、西南城区依旧还是旧？高铁片区会不会偏？颍北新区会缺乏商业配套？虽然我们不是建设者，但禹州却在一步步建设下实现了每十年为期的跨越和发展。“沉船侧畔千帆过，病树前头万木春”，未来十年，现在看到的破旧、偏远等都将被发展的脚步盖在尘土下。从历史、现在和未来的角度来看，“地段论”其实是要跟着规划走的。
说到地段就不得不说交通，而此时我们应该跳出禹州来看禹州，因为随着高铁东站的开通，未来禹州进入高铁出行时代，会极大方便人们往返，而高铁站不仅仅是高铁片区的意义，更是禹州客运铁路站在省内铁路站点的形成，未来随着三洋铁路的开通以及其他线路的增多，高铁片区附带的“地段”优势，也大概率会溢价。而东区和高铁片区则是互相受利，高铁片区承载东区价值外溢，东区占有了近高铁片价值的夯实。从分析来看，两区域互相利好，未来会继续受益于地段优势而增值。

继续继续

中场休息，来个图加餐。

篇幅三
除了上述两区域，我们不得不说现在房价高企的颍北片。在颍川大桥建成前，颍北区一直还停留在“老北关”的概念，因为多数人都是走北关两桥老路，当时的交通路网并不完善。颍川大桥建成后，颍北区域迎来利好，通勤成本和时间得到压缩，很多不差钱的购房者也开始放心的在颍北片置业，同时，随着知名房企入驻开发，整个北区价格水涨船高，甚至在2018年一段时间内超过了东区均价，但因东区规划先于颍北片落地，虽然主打生态宜居、绿化等概念，但颍北片依旧缺乏足够商业配套，目前与东区平分秋色。但咱们说过，要以发展的眼光来看，颍北片未来在交通路网不断优化的推动下，势必与东片区要争夺价格高地，究其原因，关键还是价值所在，即地段附带价值的优越性。较高的价值基因决定了，目前北、东两区域价格占据首位，成为资金充足购房者以及改善类需求者首选。
剩下的西南区和老城区呢，没有竞争力吗？恰恰相反，这正是“地段论”在小城市的特别之处。价格洼地！老城区破旧，几乎没有新房，以二手房居多，并拌杂着一部分拆迁的小产权。老城区优势在于配套成熟、“旧”的地段依旧不过时，虽然多数价格低于配套成熟的东、北片，但价值实在、价格也实在，并且看得见摸得着，有即买即享受不用等的便利，如果不是在东区上班，不考虑通勤时间等因素，老城区不失为一个适合的选择。而早些年，工业园区在西南片区规划较多，尤其对西城区，由于各类工业和厂房入驻，西区居住体验相对不足。但话也说回来，这也是西区“地段不够好”的一大优势：便宜还能捡漏！捡漏怎么理解？其实和性价比意思差不多。咱们从小城市的逻辑出发，从衣食住行各种基本生活配套来看：禹州毕竟是还是县级市，学校，医院，商超等社会资源，无论是两个轮的还是四个轮的，都能以较快的时间完成通勤，实打实算一笔账，和大城市的通勤损耗还是有很大差距。从根本意义上讲，西区只是有一部分工业的区域，倒不是代表偏僻、交通不便。而且，以长远眼光来看，相信未来也会有更好地规划落地，西南区域将来亦或迎来爆发！而目前其高性价比的特性，也比较适合资金相对贫乏、但并不苛求花花草草环境的刚需类购房者。

篇幅四
从上面我们看到，“地段论”似乎存在了弱点，为什么没有保持“金身不坏”？其实，这是一个相对性的原因，小城市正是因为规模小，各区域地理相对隔阂不太大，住在北区的人觉得居住环境不赖，天天呼吸新鲜空气心情都能好很多。确实！但其他区域往返北关游园其实也不远，因为啥，还不是因为城市小？!。而且，话也说回来，在其他区块住的人谁也不会天天闲的去蹭北边空气，但这并不是说，北区就显得没有优势了，因为毕竟住的环境还是不同的！北区的优势是环境，西南区优势在于价格。那么，西南片区价值如何？目前而言，确实是低于首位区域，直接导致价格也不在同一水平线。而针对禹州购房者而言，“地段论”除了看房子本身能值多少钱，还得结合购房者的现实需求。是想买便宜的还是好的？又便宜又好的理论上不存在，因为卖方市场也不是人傻钱多。过去，我们往往对“地段论”过多客观的分析地段本身的配套因素，在人口基数大、交通网路复杂和区域跨度大的大型城市，这些客观因素显得非常重要！因为，是否近地铁等因素导致通勤时间不仅仅是增加10分钟这么少，而在小型城市，10分钟似乎并不影响太多。而这正是我们要对“地段论”补充一个影响要素，即对地段的敏感度。
城市本身规模小、路网规划较好、人口基数小且流出较大，敏感度会略低，反之，则敏感度会上升，也将直接影响本城市“地段论”刚硬程度。而敏感度，其实还是以人对地段的敏感度而言。以前段时间，某和世家开盘为例，其实当时无论是否有托陪场，该盘抢购的首因在于购房者对其价格的敏感度占比较大。还是那句话，消费者感觉便宜还能捡漏，自然愿意出这个钱。至于定价高的区域，自然有其地段优势，而区域价格分化势必是常态。至于不差钱的，无论对地段敏不敏感都会择优而住，因为“一分价钱一分货”，这是实打实的，这时候拥簇“地段论”没毛病；而差点钱的，最好还是结合购买力，考虑自身对地段的敏感，因为纵然“地段论”是万能公式，但要理性适用，如果够不到高价值区域，不妨试试价格洼地。
其实，即使是地产从业者也很难准确把握最适买入时机，而够的着能买的时候，还是不要犹豫。当然，能买起价值高区域，还是建议入手，毕竟高价值后期也会有高保值性。最后还得说，如果想指望降价再去买就算了，自始至终，从来不倡导专门去等房价降低的时候再买入，因为看十年前和十年后，房价随着人民币贬值、通货膨胀、人均收入提高等因素，长期仍是上涨态势。而套用一句段子来说就是：“房子始终只适合中午买，因为早晚会涨价…”（文完）

终于发出来完了。算是第一次没有被吞楼的情况。不过还是要解释一些东西，怕大家误解。
1、关于“房子始终只适合中午买，因为早晚会涨价”：这个是长期看到趋势，十年前，二十年前......只要经济在发展，房价不会长期跌，上涨是趋势，因为“钱”越来越不值钱了。。。
2、关于目前房价是否理性：因为咱们禹州本身城区不算大，个别楼盘或者项目差别性在地域差别不大的情况下，就是物业了，好物业的确不让人那么糟心。所以，是否理性，除了看供需、收入等因素，还得具体看地段差别是否大。如果从平均来看，均价是否理性，还是私信回答好了，避免被卖方市场集火。
3、通篇并不否定地段论，只不过是要合理的去适用地段论在小城市的指导意义。

等晚点，我再放图片上去。，主要是怕图片小，怕大家能看不清楚。来个图盖楼。
ps：总有人说“房nu”这个词，其实，现在的情况是，还有挺多人连房nu也当不了。然而跳出买房看经济，现在外部经济压力依旧不小（Mao yi 战），怎么才能赚的钱最少能和2018年持平？引人深思啊。。

哥哥 都等你了两个小时了

小县城，东头到西头不到二十分钟，有啥地段不地段！东边消费普遍比西边贵！同样的收入！又没有大企业，大公司，写字楼里有几家上市公司，集团？屁大点禹州，还说旧城区，真难听，说老城区还过得去，人口主要还是集中在老城区！说的跟东边住的都是高端人才一样！其实都是乡里的人！

支持楼上，禹州的地段性价比差距太大，诺骨牌会推牌的。