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这篇文预计读起来比较晦涩，因为加了部分数据。建议大家慢慢看，希望大家能获益！
篇二
我们以利率为例，结合前段分析。2009年底利率调增，开始由4.5左右上涨到2011年11月的7.5左右，同时，2011年9月开始，由于利率较高，加之供需失衡，市场转入收紧期，居民购房热情减弱，自2011年11月开始，房价开始下跌。2014年4月底，利率由7.0左右逐渐降低，至2016年11月降至4.5左右，期间，在2015年4月份，在政策宽松的前提下，房市回暖并开始上涨。再者，我们以禹州土地供应为例。2018年禹州土地供给计划约8600亩，2019年约为8300亩。两年对比，总体供应量差距300亩左右。但2018年住宅供应计划约为1040亩，2019年为3720亩，差距非常大。2017年住建部、国土部联合出台城市按消化周期不同分类供地的政策，对消化周期6个月以下城市加快供地。我们从政策端来看土地供应和节奏，按照“在市场过热时增加土地供给，在市场遇冷时减少土地供给”的原则，禹州2019年增加住宅用地供给，除配合完成棚改和重点片区旧房改造配建外，更重要的目的就是减少需求缺口，并对住宅市场进行调控。由此可见，虽然当下是经济社会的市场，但终归是在政策控制下的经济社会市场。
我们解读分析了一部分政策面的内容，回到主题：2019年是不是在咱们禹州买房可以抄底的时候？好，我们先看下，怎么理解抄底？从字面意思理解下，就是在一定期限内以最低的价格区间去买房（区别于投资抄底）。什么时候是最低的区间？我们还是结合本文的关键内容政策来看。2019年在稳增长、调结构、防风险等前提下，房价大幅波动的可能性依旧很小，不只是禹州，全国大部分城市的房价只会小幅震荡，至于向上或向下震荡，要看每个城市的具体情况以及“一城一策” 的具体制定措施。对比前两年禹州房价行情，长期看涨的态势再次印证。但以现行房价对照禹州人均收入来看，真心不便宜！很多刚需希望禹州房价能够降降，或者是降低一下，哪怕就一下也行，这样就能在低价时入手，做到抄底。不过，一切还是要从实际出发。如果只从金融角度和市场维度来看，期待年内房价大幅下跌是缺乏支撑的（注意，是大幅下跌，不是小幅）。因为虽然目前金融降准是为支持中小企业和实体经济，但仍会有一部分钱流入房地产市场，说白了就是缓解开发商融资困难和宽松银行放贷门槛。虽然之前的文说过供需关系不平，以及有热心网友指正消化周期其实不到6个月（前文评论已作注解），但只看躯体分析不看大脑，也找不出症结所在。下面咱们接着分析政策面。
我们以利率为例，结合前段分析。2009年底利率调增，开始由4.5左右上涨到2011年11月的7.5左右，同时，2011年9月开始，由于利率较高，加之供需失衡，市场转入收紧期，居民购房热情减弱，自2011年11月开始，房价开始下跌。2014年4月底，利率由7.0左右逐渐降低，至2016年11月降至4.5左右，期间，在2015年4月份，在政策宽松的前提下，房市回暖并开始上涨。再者，我们以禹州土地供应为例。2018年禹州土地供给计划约8600亩，2019年约为8300亩。两年对比，总体供应量差距300亩左右。但2018年住宅供应计划约为1040亩，2019年为3720亩，差距非常大。2017年住建部、国土部联合出台城市按消化周期不同分类供地的政策，对消化周期6个月以下城市加快供地。我们从政策端来看土地供应和节奏，按照“在市场过热时增加土地供给，在市场遇冷时减少土地供给”的原则，禹州2019年增加住宅用地供给，除配合完成棚改和重点片区旧房改造配建外，更重要的目的就是减少需求缺口，并对住宅市场进行调控。由此可见，虽然当下是经济社会的市场，但终归是在政策控制下的经济社会市场。
我们解读分析了一部分政策面的内容，回到主题：2019年是不是在咱们禹州买房可以抄底的时候？好，我们先看下，怎么理解抄底？从字面意思理解下，就是在一定期限内以最低的价格区间去买房（区别于投资抄底）。什么时候是最低的区间？我们还是结合本文的关键内容政策来看。2019年在稳增长、调结构、防风险等前提下，房价大幅波动的可能性依旧很小，不只是禹州，全国大部分城市的房价只会小幅震荡，至于向上或向下震荡，要看每个城市的具体情况以及“一城一策” 的具体制定措施。对比前两年禹州房价行情，长期看涨的态势再次印证。但以现行房价对照禹州人均收入来看，真心不便宜！很多刚需希望禹州房价能够降降，或者是降低一下，哪怕就一下也行，这样就能在低价时入手，做到抄底。不过，一切还是要从实际出发。如果只从金融角度和市场维度来看，期待年内房价大幅下跌是缺乏支撑的（注意，是大幅下跌，不是小幅）。因为虽然目前金融降准是为支持中小企业和实体经济，但仍会有一部分钱流入房地产市场，说白了就是缓解开发商融资困难和宽松银行放贷门槛。虽然之前的文说过供需关系不平，以及有热心网友指正消化周期其实不到6个月（前文评论已作注解），但只看躯体分析不看大脑，也找不出症结所在。下面咱们接着分析政策面。
篇三
2008年至2018年，全国已出现三轮政策调控周期，每轮周期又分为宽松和紧缩两个阶段，而历次宽松周期都惊人的相似。第一轮宽松周期（2008年9月-2009年12月）：宽松力度较大，其中，央行共降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率的7 折，最低首付款比例调整为20%，直到2009年12月，国四条出台四大举措遏制房价，标志着宽松结束。但房价持续上涨到2011年7月才结束，历时个28月，累计上涨17.5%。第二轮宽松周期（2011年8月-2013年2月）：力度相对谨慎，没有调首付，但调控周期长，房价累计上涨11.8%。是为应对外部欧债危机、经济增速放缓施展策略。第三轮宽松周期（2014年4月-2016年9月）：力度很大，降息6次、降准6次，2014年“930”新政出台限贷放松，首套房最低首付比例降为30%，贷款利率下限下调为基准利率0.7 倍，二套房契税由3%降至1%（90平方米以下）、由3%降至2%（90平方米以上），2年以上免征营业税。从这三轮周期来看，每一次宽松都存在许多共性：即每一次宽松开启前风向标：经济差，房价弱。调控顺序多为先地方政策松动，活跃市场；然后货币政策调整，增加流动性和流动面；随后央妈（央行）放松信贷政策，激发购房需求，进一步刺激住房消费。当下经济环境与前三轮宽松周期前有一定的相似性：经济下行压力都比较大，2018年四季度GDP增速已经低于6.5%左右的底线，受制于“毛衣”战等外部压力，预计2019年依旧是要以保稳定为主。但特别的是，目前房地产下行不明显，房价没怎么跌，政策基调以稳为主。
从上段政策周期来看，目前禹州和大多数城市一样，处在稳市场的调控下。房住不炒、住房回归居住属性的呼声依旧很高，民众对高企的房价难以适从。但今年在禹州能抄底买房吗？不能！至少按照目前的情况来看，还没有达到抄底要求。目前从多数银行利率来看，依旧在执行首套上浮20%，二套25%至35%不等的利率，回头看下前段分析，当前利率政策并没有宽松。同时，前段提到今年住宅供地大幅增加，充足的土地供给降低一定市场热度，是为了在政策预期前提下求稳，而并不是刻意打压房价，使之出现大跌，但不排除有局部下调的可能。限购、限贷及信贷方面，禹州虽不限制非常住户籍购房，但“两限”对比2018年同期并无变化。另外，经济虽然下行，但房价还在坚挺，禹州并未出现地方政策、货币政策宽松，单只有央妈在定向降准，一样不具备抄底条件。同时，今年禹州在保障政策方面，有一批保障用房交付，其作用依旧是在住房供给手段上多样化控稳。这里还是想和各位兄弟姐妹们说下，国内的两大市，即楼市和股市，都是中国特色的“政策市”而不是西方国家自由度相对高的市场，国内两大市其实后台都是通着的，后台通到哪儿？如果你不懂的话，真得好好去加强政治学习了。所以说，现在的房价本身就是被调控的价格，要坚信，只要政府想控制，那就能控制。
2008年至2018年，全国已出现三轮政策调控周期，每轮周期又分为宽松和紧缩两个阶段，而历次宽松周期都惊人的相似。第一轮宽松周期（2008年9月-2009年12月）：宽松力度较大，其中，央行共降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率的7 折，最低首付款比例调整为20%，直到2009年12月，国四条出台四大举措遏制房价，标志着宽松结束。但房价持续上涨到2011年7月才结束，历时个28月，累计上涨17.5%。第二轮宽松周期（2011年8月-2013年2月）：力度相对谨慎，没有调首付，但调控周期长，房价累计上涨11.8%。是为应对外部欧债危机、经济增速放缓施展策略。第三轮宽松周期（2014年4月-2016年9月）：力度很大，降息6次、降准6次，2014年“930”新政出台限贷放松，首套房最低首付比例降为30%，贷款利率下限下调为基准利率0.7 倍，二套房契税由3%降至1%（90平方米以下）、由3%降至2%（90平方米以上），2年以上免征营业税。从这三轮周期来看，每一次宽松都存在许多共性：即每一次宽松开启前风向标：经济差，房价弱。调控顺序多为先地方政策松动，活跃市场；然后货币政策调整，增加流动性和流动面；随后央妈（央行）放松信贷政策，激发购房需求，进一步刺激住房消费。当下经济环境与前三轮宽松周期前有一定的相似性：经济下行压力都比较大，2018年四季度GDP增速已经低于6.5%左右的底线，受制于“毛衣”战等外部压力，预计2019年依旧是要以保稳定为主。但特别的是，目前房地产下行不明显，房价没怎么跌，政策基调以稳为主。
从上段政策周期来看，目前禹州和大多数城市一样，处在稳市场的调控下。房住不炒、住房回归居住属性的呼声依旧很高，民众对高企的房价难以适从。但今年在禹州能抄底买房吗？不能！至少按照目前的情况来看，还没有达到抄底要求。目前从多数银行利率来看，依旧在执行首套上浮20%，二套25%至35%不等的利率，回头看下前段分析，当前利率政策并没有宽松。同时，前段提到今年住宅供地大幅增加，充足的土地供给降低一定市场热度，是为了在政策预期前提下求稳，而并不是刻意打压房价，使之出现大跌，但不排除有局部下调的可能。限购、限贷及信贷方面，禹州虽不限制非常住户籍购房，但“两限”对比2018年同期并无变化。另外，经济虽然下行，但房价还在坚挺，禹州并未出现地方政策、货币政策宽松，单只有央妈在定向降准，一样不具备抄底条件。同时，今年禹州在保障政策方面，有一批保障用房交付，其作用依旧是在住房供给手段上多样化控稳。这里还是想和各位兄弟姐妹们说下，国内的两大市，即楼市和股市，都是中国特色的“政策市”而不是西方国家自由度相对高的市场，国内两大市其实后台都是通着的，后台通到哪儿？如果你不懂的话，真得好好去加强政治学习了。所以说，现在的房价本身就是被调控的价格，要坚信，只要政府想控制，那就能控制。
篇四
综上分析：目前经济有一定下行压力，但政策宽松度谨慎，不会像2014年那么大力度，但更像2011年情形，以局部宽松为主。
而政策调控又是一个过程，不是一蹴而就。现在房价是否真实这得看调控后的结果。对大多数刚需而言，依旧是不建议去抄底楼市。主要还是因为刚需等不起！如果，有些购房者总是可以说：我可以再等等，还来得及。不好意思，你可能只是伪刚需，而不是真正的刚需。刚需买房用来自住，涨跌与否和房价处在峰顶还是低谷都与你无关，因为你的关键诉求是居住！而对于手里有一部分资金，打算在禹州投资的人来看，就算你是抄底购入在禹州的房产，考虑到持有成本、效率以及年增幅等因素，你手里的房产是不是优质资产？从4月政治局会议对经济工作总方针、去杠杆、房地产等方面提出：“坚持宏观政策要稳、坚持结构性去杠杆、落实“一城一策”、城市政府主体责任的长效调控机制”来看，目前从上而下传导均是以“稳”开头，房价和租金不会大幅上涨，算下资产持有成本的这笔账，不见得就是优质资产。反之而言，开发商降价后，早一期业主就会拉横幅维权，更有甚者就直接砸售楼部。为什么？国人都是买涨不买跌，凭什么我们买了后你就降价？这降了的钱，开发商你补不补？暗地里，开发商也松了口气，任你们砸售楼部，这样子我就不好意思降价了，下一期还得涨上去。更有畸形态者，先降了一点价后，竟然雇人故意去砸自己的售楼部，于是乎公开出来表态：这期卖便宜了，下一期必须涨！然后皆大欢喜，上一期业主永远觉得自己买的是便宜的，准备买的业主焦虑紧张，害怕再不买还得贵。不好意思，这种套路也过时了。这种苦肉计目前在禹州还没发现，但相关部门早已预警。
说了这么多的“稳”，想必大家应该知道了目前政策深处的内涵。说白就是，顶多只许涨或跌“一丝丝”，恶意大涨大跌，相关部门估计得找你喝茶约谈。至于具体是涨一丝丝还是跌一丝丝，这得看禹州今年调控是否会有较大变化，如果政策不变，区域分化会明显，地价高、位置优越、配套好的区域，只有小概率会涨一丝，地价低，优势不明显的区域，也可能会跌一丝（具体区域，请大家讨论）。但值得说的是，目前除了新房外，二手房市场还有库存，加上部分房源过了2年的营业税（增值税）期，也可以挑挑选选。至于房价是否真实，要看需求是否真实，调控是否坚决。但想要抄底楼市还是不实际的，其实任何人都很难精准拿捏到房价低点。对于真刚需来说，还没有自己的一套房子，不用担心什么高位站岗，更不用考虑接盘侠这么一说。对刚需的建议是：少研究利用房价走势来抄底，按自己需求买房。
综合来看，目前禹州地产市场在利率、土地、“两限”等政策影响下，不具备宽松环境。现在所谓的抄底楼市，都不靠谱！刚需还是结合自身情况来选择，改善置换还可以等等。在房住不炒的前提下，房价涨跌和回归理性也是有一个过程的，这个过程市场说了算，说到最后，我们应该懂得谁在决定市场？若果还不懂，估计你以前的政治老师已经哭晕在厕所（开玩笑哈
）。（文完）
综上分析：目前经济有一定下行压力，但政策宽松度谨慎，不会像2014年那么大力度，但更像2011年情形，以局部宽松为主。
而政策调控又是一个过程，不是一蹴而就。现在房价是否真实这得看调控后的结果。对大多数刚需而言，依旧是不建议去抄底楼市。主要还是因为刚需等不起！如果，有些购房者总是可以说：我可以再等等，还来得及。不好意思，你可能只是伪刚需，而不是真正的刚需。刚需买房用来自住，涨跌与否和房价处在峰顶还是低谷都与你无关，因为你的关键诉求是居住！而对于手里有一部分资金，打算在禹州投资的人来看，就算你是抄底购入在禹州的房产，考虑到持有成本、效率以及年增幅等因素，你手里的房产是不是优质资产？从4月政治局会议对经济工作总方针、去杠杆、房地产等方面提出：“坚持宏观政策要稳、坚持结构性去杠杆、落实“一城一策”、城市政府主体责任的长效调控机制”来看，目前从上而下传导均是以“稳”开头，房价和租金不会大幅上涨，算下资产持有成本的这笔账，不见得就是优质资产。反之而言，开发商降价后，早一期业主就会拉横幅维权，更有甚者就直接砸售楼部。为什么？国人都是买涨不买跌，凭什么我们买了后你就降价？这降了的钱，开发商你补不补？暗地里，开发商也松了口气，任你们砸售楼部，这样子我就不好意思降价了，下一期还得涨上去。更有畸形态者，先降了一点价后，竟然雇人故意去砸自己的售楼部，于是乎公开出来表态：这期卖便宜了，下一期必须涨！然后皆大欢喜，上一期业主永远觉得自己买的是便宜的，准备买的业主焦虑紧张，害怕再不买还得贵。不好意思，这种套路也过时了。这种苦肉计目前在禹州还没发现，但相关部门早已预警。
说了这么多的“稳”，想必大家应该知道了目前政策深处的内涵。说白就是，顶多只许涨或跌“一丝丝”，恶意大涨大跌，相关部门估计得找你喝茶约谈。至于具体是涨一丝丝还是跌一丝丝，这得看禹州今年调控是否会有较大变化，如果政策不变，区域分化会明显，地价高、位置优越、配套好的区域，只有小概率会涨一丝，地价低，优势不明显的区域，也可能会跌一丝（具体区域，请大家讨论）。但值得说的是，目前除了新房外，二手房市场还有库存，加上部分房源过了2年的营业税（增值税）期，也可以挑挑选选。至于房价是否真实，要看需求是否真实，调控是否坚决。但想要抄底楼市还是不实际的，其实任何人都很难精准拿捏到房价低点。对于真刚需来说，还没有自己的一套房子，不用担心什么高位站岗，更不用考虑接盘侠这么一说。对刚需的建议是：少研究利用房价走势来抄底，按自己需求买房。
综合来看，目前禹州地产市场在利率、土地、“两限”等政策影响下，不具备宽松环境。现在所谓的抄底楼市，都不靠谱！刚需还是结合自身情况来选择，改善置换还可以等等。在房住不炒的前提下，房价涨跌和回归理性也是有一个过程的，这个过程市场说了算，说到最后，我们应该懂得谁在决定市场？若果还不懂，估计你以前的政治老师已经哭晕在厕所（开玩笑哈
）。（文完）
