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正文开始。
篇幅一：
小产权房，近段时间还是有不少老乡在问小产权房的一些情况。其实，小产权本身没有太多值得分析的特点，但综合大家的一些问题，主要就是在问：会不会有坑？以后会不会有证？住着糟心不？将来影响二手流动交易不？今天，咱们来看看，小产权房是不是就是所谓的“私生子”？
说起来小产权房，不得不先给他普及一下定义。小产权房：又叫乡产权房。小产权房是在农村集体土地上建造的房子，没有缴纳土地出让金等相关税费。房子产权证是由乡或村一级政府颁发，相对于大产权房由国家房管部门颁发，小产权房没有土地使用证和预售证，其购房合同不能在房管部门备案，所谓的产权证并不是合法有效的产权证。目前小产权房主要存在于农村集体建设土地上、企业用地上、农业园内。那么与之对应的正统子嗣，就是大产权房（约定成俗的一个叫法）。其实，应该称为五证齐全的住房。五证，即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售证。这几个证缺少一个都不行。那么再看下小产权，有几个证？不好意思，可以说一个都某！首当其冲的是没有国有土地使用证，说白就是没有缴纳土地出让金，土地取得方式并不是通过政府出让渠道，那么后面几个证也更不用说了。土地的问题是根本问题，这注定了小产权不可避免的要面对一些风险。但说到这儿，还得说下下小产权的前生和今世，这个私生子到底是哪儿来的？以后该咋弄？
篇幅一：
小产权房，近段时间还是有不少老乡在问小产权房的一些情况。其实，小产权本身没有太多值得分析的特点，但综合大家的一些问题，主要就是在问：会不会有坑？以后会不会有证？住着糟心不？将来影响二手流动交易不？今天，咱们来看看，小产权房是不是就是所谓的“私生子”？
说起来小产权房，不得不先给他普及一下定义。小产权房：又叫乡产权房。小产权房是在农村集体土地上建造的房子，没有缴纳土地出让金等相关税费。房子产权证是由乡或村一级政府颁发，相对于大产权房由国家房管部门颁发，小产权房没有土地使用证和预售证，其购房合同不能在房管部门备案，所谓的产权证并不是合法有效的产权证。目前小产权房主要存在于农村集体建设土地上、企业用地上、农业园内。那么与之对应的正统子嗣，就是大产权房（约定成俗的一个叫法）。其实，应该称为五证齐全的住房。五证，即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售证。这几个证缺少一个都不行。那么再看下小产权，有几个证？不好意思，可以说一个都某！首当其冲的是没有国有土地使用证，说白就是没有缴纳土地出让金，土地取得方式并不是通过政府出让渠道，那么后面几个证也更不用说了。土地的问题是根本问题，这注定了小产权不可避免的要面对一些风险。但说到这儿，还得说下下小产权的前生和今世，这个私生子到底是哪儿来的？以后该咋弄？
（这次的篇幅尽量缩短，篇幅增多）
篇幅二：
回望历史，1998年的7月3日，国务院印发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着中国房地产市场化的开始。21年后的今天，政府仍然是调控和监管主体。自98年开始，住房从公有分配制转市场化后，地产行业迅速起步，刺激了局部的经济增长。即住房商品化开始，带来了自由度相对灵活的市场化，这时候一些个人，开始在制度许可范围内新建商品房，初期的商品房也有了私有资本的注入。紧接着后几年，随着政策调整和制度规范，部分国企涉足住房建设，此时市场进入国有资本和私人资本并行阶段，都相应刺激了住房市场的快速发展。既然存在个人开发建设，我们就看下用来建设的土地都来自于哪儿？综合来看，多数是个人土地或者是农村集体用地，然后建成商品房进入市场交易。如果在20年前的光景，这些房子和公家开发的房子差别不大，因为后期都能办理产权证，即国家承认其房屋的产权。那为何20年后，类似一样的情况，无法办证？原因还是：土地取得方式。随着制度完善，相关土地不再通过个人买卖或转让等形式，必须要经过政府国土部门出让。制度的改变，使小产权失去了取得产权证明的法律依据。这么一看，在市场逐渐规范化的环境下，小产权还就是变成私生的了。
篇幅二：
回望历史，1998年的7月3日，国务院印发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着中国房地产市场化的开始。21年后的今天，政府仍然是调控和监管主体。自98年开始，住房从公有分配制转市场化后，地产行业迅速起步，刺激了局部的经济增长。即住房商品化开始，带来了自由度相对灵活的市场化，这时候一些个人，开始在制度许可范围内新建商品房，初期的商品房也有了私有资本的注入。紧接着后几年，随着政策调整和制度规范，部分国企涉足住房建设，此时市场进入国有资本和私人资本并行阶段，都相应刺激了住房市场的快速发展。既然存在个人开发建设，我们就看下用来建设的土地都来自于哪儿？综合来看，多数是个人土地或者是农村集体用地，然后建成商品房进入市场交易。如果在20年前的光景，这些房子和公家开发的房子差别不大，因为后期都能办理产权证，即国家承认其房屋的产权。那为何20年后，类似一样的情况，无法办证？原因还是：土地取得方式。随着制度完善，相关土地不再通过个人买卖或转让等形式，必须要经过政府国土部门出让。制度的改变，使小产权失去了取得产权证明的法律依据。这么一看，在市场逐渐规范化的环境下，小产权还就是变成私生的了。
（篇幅压缩不那么长，但会多几个篇幅出来，刚才篇幅二的解释少打几个字
）
篇幅三：
那私生子就该死吗？！先别着急下定论，这个要理性看待。近年来，随着全面依法治国的推进，各行各业都有相应的法律约束和规范。如果你违法，就要负法律责任。存在即合理，存在却不被法律制裁，说明这个私生子虽是私生，但并不忤逆。为何存在呢？因为：游走在法律边际内。有一些甚至是正大光明的“私生”。比如，城中村改造的小产权。城镇化发展过程中，总需要对一些危房或者破旧住房进行重建，但开发商过来建设的不一定都是大产权。其实很多大开发商不愿意掺和城改，因为不仅要包赔拆迁户，还得走正常出让方式拿地，算一下各项成本和开发周期，好像不怎么划算，这样子还不如直接去新区开发净地实在。但小开发商相对接地气，其不通过出让方式拿地，而是通过与拆迁户签《合作建房协议》等手续报建。因为，在集体土地房屋居住的老户，老房因为历史问题没有产权证，只是有一个集体（村屯）所有权属证明。那么，按照现有法律和建设规定，这样的土地开发出来的房子，不解决出让手续问题，也是没有房产证的。这属于现阶段住房建设中的一个共性问题:原来没有产权证明，因个人开发“城改”发证，程序上不合规。房子建成后，老住户依旧住在原来土地上的新房，依旧没有证。但楼房都盖的高，就有了新房卖，这个房子也是广义上的小产权。这么一看，小产权不能只说是私生，也算是计划生育外的超生。不过，这只是小产权中需要甄别的一个情况:即游走在法律边际内，但不触碰违建红线的城改小产权。
）篇幅三：
那私生子就该死吗？！先别着急下定论，这个要理性看待。近年来，随着全面依法治国的推进，各行各业都有相应的法律约束和规范。如果你违法，就要负法律责任。存在即合理，存在却不被法律制裁，说明这个私生子虽是私生，但并不忤逆。为何存在呢？因为：游走在法律边际内。有一些甚至是正大光明的“私生”。比如，城中村改造的小产权。城镇化发展过程中，总需要对一些危房或者破旧住房进行重建，但开发商过来建设的不一定都是大产权。其实很多大开发商不愿意掺和城改，因为不仅要包赔拆迁户，还得走正常出让方式拿地，算一下各项成本和开发周期，好像不怎么划算，这样子还不如直接去新区开发净地实在。但小开发商相对接地气，其不通过出让方式拿地，而是通过与拆迁户签《合作建房协议》等手续报建。因为，在集体土地房屋居住的老户，老房因为历史问题没有产权证，只是有一个集体（村屯）所有权属证明。那么，按照现有法律和建设规定，这样的土地开发出来的房子，不解决出让手续问题，也是没有房产证的。这属于现阶段住房建设中的一个共性问题:原来没有产权证明，因个人开发“城改”发证，程序上不合规。房子建成后，老住户依旧住在原来土地上的新房，依旧没有证。但楼房都盖的高，就有了新房卖，这个房子也是广义上的小产权。这么一看，小产权不能只说是私生，也算是计划生育外的超生。不过，这只是小产权中需要甄别的一个情况:即游走在法律边际内，但不触碰违建红线的城改小产权。
（继续。。。。。
）
篇幅四：
说到这里就得区分下:违建和小产权两者区别。小产权只是一个民间称呼，其直观理解是没有产权证的住房，违建是违反法律法规的，这是根本区别。那小产权交易是否受法律保护？目前，针对城改或者集体土地房屋改造范围，一般而言，新建的住房只是针对本集体或者本村范围内的人自住，本集体之外的人来购买，是不受法律支持的。但实际上，因为本身小产权没有在房管部门进行网上登记备案，其住房买卖多数是私下交易，通过协议转让方式转售他人，在实际监管时难度较大。而违建本身就是在违反法律的情况下建设的，在个人或者公有空地上未经审批非法搭建，其势必要受到法律处罚，买这样的房可以说是明着坑你。
小产权将来会不会逆袭“转正”？这个关键在于政策决定。至少目前来看，依旧不会给予办理产权证。如果不只看禹州，纵观全国各地城市，即使是在城市化度高的深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，超过一半的人口居住在小产权房内。在深圳这样相对发达的城市解决其产权问题了吗？也没有！尽管已有相关部门明确，建设、交易小产权房不受法律保护，对个别没有政策依据的更是严令禁止。但由于商品房价格在市场化后大幅度攀升，同时保障性住房供给跟不上，小产权凭借其价格优势（通常售价为同类商品房价格4成至7成），成为了部分购房者退而求其次的选择。同时，因为是个人交易，这类房子买卖不牵扯限购限售、契税、维修基金、个税等税费支出。由此可见，小产权因为价格优势满足了一部分人居住需求，姑且算是补充了一部分住房供给。但长时间来看，住房市场会越来越规范化，如何妥善解决一些风险效应是一个长期性问题。
）篇幅四：
说到这里就得区分下:违建和小产权两者区别。小产权只是一个民间称呼，其直观理解是没有产权证的住房，违建是违反法律法规的，这是根本区别。那小产权交易是否受法律保护？目前，针对城改或者集体土地房屋改造范围，一般而言，新建的住房只是针对本集体或者本村范围内的人自住，本集体之外的人来购买，是不受法律支持的。但实际上，因为本身小产权没有在房管部门进行网上登记备案，其住房买卖多数是私下交易，通过协议转让方式转售他人，在实际监管时难度较大。而违建本身就是在违反法律的情况下建设的，在个人或者公有空地上未经审批非法搭建，其势必要受到法律处罚，买这样的房可以说是明着坑你。
小产权将来会不会逆袭“转正”？这个关键在于政策决定。至少目前来看，依旧不会给予办理产权证。如果不只看禹州，纵观全国各地城市，即使是在城市化度高的深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，超过一半的人口居住在小产权房内。在深圳这样相对发达的城市解决其产权问题了吗？也没有！尽管已有相关部门明确，建设、交易小产权房不受法律保护，对个别没有政策依据的更是严令禁止。但由于商品房价格在市场化后大幅度攀升，同时保障性住房供给跟不上，小产权凭借其价格优势（通常售价为同类商品房价格4成至7成），成为了部分购房者退而求其次的选择。同时，因为是个人交易，这类房子买卖不牵扯限购限售、契税、维修基金、个税等税费支出。由此可见，小产权因为价格优势满足了一部分人居住需求，姑且算是补充了一部分住房供给。但长时间来看，住房市场会越来越规范化，如何妥善解决一些风险效应是一个长期性问题。
（一鼓作气继续发。。）
篇幅五：
风险点第一就是没有产权，将来面临拆迁或因没有权属证明，无法得到等价拆迁赔偿，只可能照赔建筑成本，好一点的可能会赔原始购房成本（原始合同），但至拆迁前的房价上涨部分可能不赔偿（注意：是可能）。第二点物业管理弱，多数小产权没有正规或者大型物业公司管理，小区安全等方面，与大产权小区落差大。第三是无法办理银行按揭，因为没有产权证明，无法正常办理房贷。第四是住房质量良莠不齐，有的小产权建的不怎么良心，还没住几天就开裂掉皮，住着糟心。可以说部分私生的小产权因为先天营养不良，发育的确实不咋好，但排除一些良心开发者，相信这个社会有坏人，也会有好人。同时，对比下老大孩儿-大产权，有的也真不争气！除了有个产权证，物业混乱，质量堪忧，虚假承诺，维权不断。还是提醒一下，不要拉低自己身位和小产权黏在一块，人都是往上比、力争上游，大产权还是得矜持一点，保持自己“高富帅”的形象。
小产权房是如何流通在市场的？一般而言部分以开发商建设后正常售卖，要有相应的购买合同并加盖项目印章或者公司印章。其次是二手房交易流动，主要是拆迁户将个人房屋转让，一般而言有转让一手合同的，也有与购房者签订转让协议的。此外，还有一部分用来抵账的小产权房，这也是禹州一大特色，不少房是拿来抵账，主要为的是在市场流通变现后要回抵押资金。
篇幅五：
风险点第一就是没有产权，将来面临拆迁或因没有权属证明，无法得到等价拆迁赔偿，只可能照赔建筑成本，好一点的可能会赔原始购房成本（原始合同），但至拆迁前的房价上涨部分可能不赔偿（注意：是可能）。第二点物业管理弱，多数小产权没有正规或者大型物业公司管理，小区安全等方面，与大产权小区落差大。第三是无法办理银行按揭，因为没有产权证明，无法正常办理房贷。第四是住房质量良莠不齐，有的小产权建的不怎么良心，还没住几天就开裂掉皮，住着糟心。可以说部分私生的小产权因为先天营养不良，发育的确实不咋好，但排除一些良心开发者，相信这个社会有坏人，也会有好人。同时，对比下老大孩儿-大产权，有的也真不争气！除了有个产权证，物业混乱，质量堪忧，虚假承诺，维权不断。还是提醒一下，不要拉低自己身位和小产权黏在一块，人都是往上比、力争上游，大产权还是得矜持一点，保持自己“高富帅”的形象。
小产权房是如何流通在市场的？一般而言部分以开发商建设后正常售卖，要有相应的购买合同并加盖项目印章或者公司印章。其次是二手房交易流动，主要是拆迁户将个人房屋转让，一般而言有转让一手合同的，也有与购房者签订转让协议的。此外，还有一部分用来抵账的小产权房，这也是禹州一大特色，不少房是拿来抵账，主要为的是在市场流通变现后要回抵押资金。
（图片版明天送上，今晚先休息啦）
