今天我们来继续聊一聊人们常见的买房误区。
“地段，地段，还是地段。”
这句李首富的话，我想所有人都不陌生。
什么是好地段？地铁上盖？行政中心？金融中心？还是依靠大商场、公园氧吧？
让我们从地段的核心价值说起。
1、价值
地段的核心价值是什么？
你准备考研，在校外租一处房子居住，你会选择哪里？
作为学生，你只有学校这一个经常往来的地点。
所以你的选择，一定会是大学教职员工的家属楼或者附近的居民区。
因为住在那很方便，你往返学校的交通成本是最低的。
你毕业后准备与父母分开，租一处房子和女友同居，你会选择哪里？
作为刚步入社会的青年，你经常往来的地方就多了一些。
你的公司、她的公司、父母的家，有可能还有你和女朋友经常要去逛的商场。
所以你的选择，一定会在以上地方之间，找一个去哪儿都不蹩脚的点。因为住在那，你的交通成本是最低的。
孩子要上小学了，家里也要换一处大一点的房子，你会选择哪里？
作为父亲，你经常往来的地方就更多了。
你的公司、她的公司、父母的家、孩子的学校，经常要带孩子去的兴趣班、买菜的市场……
所以你的选择，一定会在以上地方之间，找一个去哪儿都方便的点。因为住在那，你的交通成本是最低的。
当孩子上大学后，家里也要再次换房，你会选择哪里？
答案很清晰，交通成本最低的地方。
这就是房屋地段的意义。
地段=交通成本
好地段=更低的交通成本
没有人会在城西工作三十年，却选择在城东居住三十年。
由于每个人的生活轨迹都是不同的，所以，最好的地段，也是因人而异千差万别的。
但是，如果把我们的目光，放大到整个沈阳。
用同样的方式来看待这座城市。
沈阳交通成本最低的地方是哪里？
圆心。
沈阳是一个平原城市，没有崇山峻岭阻隔，所以城市发展出的整体形状是呈现圆形的。
距离每一个地方最近的点，就是沈阳的圆心。
并不是说圆心真的是一个点，是沈阳某一个具体的位置，某一幢楼。
我们想表达的，其实是一种地段价值的关系：
居住在二环的所有人，人均交通成本要低于居住在二三环之间的人；
居住在二三环之间的所有人，人均交通成本要低于居住在三环外的人；
以此类推。
这就是我们说浑南不是未来的原因。
即使你再怎么定义沈阳新中心，你也无法减小去沈北蒲河的交通成本。
除非你能够强制搬迁所有居住在沈阳北部的居民，全部向南迁徙。
否则沈阳新中心的叫法，永远都停留在行政层面以及开发商的精美楼书上。
同样的道理，沈抚新区永远也无法解决到访铁西于洪的交通成本。
张士开发区和东陵西路的居民，永远都像生活在两个城市。
除非城市整体迁移，否则中心变迁是一个非常缓慢的过程。
一切妄图颠覆现有的城市格局，依靠行政手段强硬建立一个新中心的做法，都是徒劳的。
地段的逆袭，永远都是伪命题。
2、供需
2011年10月第一代小米手机上市，全部线上销售，当时官网销售的价格是1999元，但是数量有限，一机难求。买到手的手机，可以直接加价500元转售出去，甚至在官网的购买名额都能拿来卖钱。
在2011年10月这个时间，请问小米手机的价值是多少？
答案很清晰，2499元。
那时候淘宝上确实出现了一批倒卖小米的生意，一时间，小米手机的关注度风头无两。
随着几个月后，小米手机的供应量跟上后，小米手机的价值是多少？
答案也很清晰，1999元。
由此我们可以得出一个结论：
限量款是不值钱的。
限量款的价格能够保持在很高的一个水平，是因为在一个阶段，它的供应是有限的。
如果供应一旦放开，就像小米后续的产能供应跟上后，价格立刻回落。
什么样的限量款是有价值的？
LV全球发行100只限量款包包后，整个LV工厂及所有正品代工厂原地爆炸，所有相关的设计师、生产线全部从世界上消失，绝无再次复刻该款包包的可能。
否则，再珍贵的物品，一旦打开供应，价值立刻下跌。
如果这个权利是掌握在他人手里的，你能安心吗？
据统计，2019年，沈阳土地市场共通过招拍挂成交地块141宗。大体分布如下图。
我们可以看到，几乎50%的土地，是在三环外的。
二环内的土地呢，大概占到10%。
让我们来在二环内和三环外挑选两块价格接近的土地。
华润工业大学地块和龙湖铜锣湾地块（龙湖云峰原著），都是楼面价五位数左右，一个位于二环里，一个位于三环外。
打开卫星地图，两块地周边的情况是这样的。
基于此，我们抛出两个很发散性的问题。
a.如果整个沈阳市全部的土地供应全部打开，哪个项目会面临严重的贬值风险？
b.第一个问题当然不可能发生，我们想问的是在五年后，再增加5年的土地供应，两个项目的相对价值，哪个会更高一些？
毫无疑问，华润工业大学完胜。
因为铁西老城区的土地已经再无可推，整个区域的未来土地供应几乎接近于0了。
3、对房产投资的借鉴
我们之前说过，投资房产要求稳。
把全部身家都压上的赌博坚决不做，我们唯一要保证的就是不能赔。
所以我们要追求供应有限、价值恒定的投资标的，而不是未来潜在供应充足，极有可能出现价格回调的标的。
当然，在房产领域，不会出现真正的价格回调，回调的表现大多是几年不涨。
虽然这种稳健的房产，它每年的价格都涨的不是那么疯，但是它涨到的价格，基本就是非常稳定的了。
而那些潜在供应充足的房产，由于ZF和开发商的炒作、人们的追捧，它在短时间内的涨幅可能会很惊人。
但是如果把时间拉长到三年五年再对比，它的实际表现就会弱的多。
再回到我们第一部分讲的地段的实际意义。
那么如果这个房产，你自己内心都不是很认同，居住起来直接拉高生活成本，仅仅是看好它的上涨预期。
那么大概率，
你就是它的最后一任主人了。┓( ´∀` )┏
2020.3.9
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
“地段，地段，还是地段。”
这句李首富的话，我想所有人都不陌生。
什么是好地段？地铁上盖？行政中心？金融中心？还是依靠大商场、公园氧吧？
让我们从地段的核心价值说起。
1、价值
地段的核心价值是什么？
你准备考研，在校外租一处房子居住，你会选择哪里？
作为学生，你只有学校这一个经常往来的地点。
所以你的选择，一定会是大学教职员工的家属楼或者附近的居民区。
因为住在那很方便，你往返学校的交通成本是最低的。
你毕业后准备与父母分开，租一处房子和女友同居，你会选择哪里？
作为刚步入社会的青年，你经常往来的地方就多了一些。
你的公司、她的公司、父母的家，有可能还有你和女朋友经常要去逛的商场。
所以你的选择，一定会在以上地方之间，找一个去哪儿都不蹩脚的点。因为住在那，你的交通成本是最低的。
孩子要上小学了，家里也要换一处大一点的房子，你会选择哪里？
作为父亲，你经常往来的地方就更多了。
你的公司、她的公司、父母的家、孩子的学校，经常要带孩子去的兴趣班、买菜的市场……
所以你的选择，一定会在以上地方之间，找一个去哪儿都方便的点。因为住在那，你的交通成本是最低的。
当孩子上大学后，家里也要再次换房，你会选择哪里？
答案很清晰，交通成本最低的地方。
这就是房屋地段的意义。
地段=交通成本
好地段=更低的交通成本
没有人会在城西工作三十年，却选择在城东居住三十年。
由于每个人的生活轨迹都是不同的，所以，最好的地段，也是因人而异千差万别的。
但是，如果把我们的目光，放大到整个沈阳。
用同样的方式来看待这座城市。
沈阳交通成本最低的地方是哪里？
圆心。
沈阳是一个平原城市，没有崇山峻岭阻隔，所以城市发展出的整体形状是呈现圆形的。
距离每一个地方最近的点，就是沈阳的圆心。
并不是说圆心真的是一个点，是沈阳某一个具体的位置，某一幢楼。
我们想表达的，其实是一种地段价值的关系：
居住在二环的所有人，人均交通成本要低于居住在二三环之间的人；
居住在二三环之间的所有人，人均交通成本要低于居住在三环外的人；
以此类推。
这就是我们说浑南不是未来的原因。
即使你再怎么定义沈阳新中心，你也无法减小去沈北蒲河的交通成本。
除非你能够强制搬迁所有居住在沈阳北部的居民，全部向南迁徙。
否则沈阳新中心的叫法，永远都停留在行政层面以及开发商的精美楼书上。
同样的道理，沈抚新区永远也无法解决到访铁西于洪的交通成本。
张士开发区和东陵西路的居民，永远都像生活在两个城市。
除非城市整体迁移，否则中心变迁是一个非常缓慢的过程。
一切妄图颠覆现有的城市格局，依靠行政手段强硬建立一个新中心的做法，都是徒劳的。
地段的逆袭，永远都是伪命题。
2、供需
2011年10月第一代小米手机上市，全部线上销售，当时官网销售的价格是1999元，但是数量有限，一机难求。买到手的手机，可以直接加价500元转售出去，甚至在官网的购买名额都能拿来卖钱。
在2011年10月这个时间，请问小米手机的价值是多少？
答案很清晰，2499元。
那时候淘宝上确实出现了一批倒卖小米的生意，一时间，小米手机的关注度风头无两。
随着几个月后，小米手机的供应量跟上后，小米手机的价值是多少？
答案也很清晰，1999元。
由此我们可以得出一个结论：
限量款是不值钱的。
限量款的价格能够保持在很高的一个水平，是因为在一个阶段，它的供应是有限的。
如果供应一旦放开，就像小米后续的产能供应跟上后，价格立刻回落。
什么样的限量款是有价值的？
LV全球发行100只限量款包包后，整个LV工厂及所有正品代工厂原地爆炸，所有相关的设计师、生产线全部从世界上消失，绝无再次复刻该款包包的可能。
否则，再珍贵的物品，一旦打开供应，价值立刻下跌。
如果这个权利是掌握在他人手里的，你能安心吗？
据统计，2019年，沈阳土地市场共通过招拍挂成交地块141宗。大体分布如下图。
我们可以看到，几乎50%的土地，是在三环外的。
二环内的土地呢，大概占到10%。
让我们来在二环内和三环外挑选两块价格接近的土地。
华润工业大学地块和龙湖铜锣湾地块（龙湖云峰原著），都是楼面价五位数左右，一个位于二环里，一个位于三环外。
打开卫星地图，两块地周边的情况是这样的。
基于此，我们抛出两个很发散性的问题。
a.如果整个沈阳市全部的土地供应全部打开，哪个项目会面临严重的贬值风险？
b.第一个问题当然不可能发生，我们想问的是在五年后，再增加5年的土地供应，两个项目的相对价值，哪个会更高一些？
毫无疑问，华润工业大学完胜。
因为铁西老城区的土地已经再无可推，整个区域的未来土地供应几乎接近于0了。
3、对房产投资的借鉴
我们之前说过，投资房产要求稳。
把全部身家都压上的赌博坚决不做，我们唯一要保证的就是不能赔。
所以我们要追求供应有限、价值恒定的投资标的，而不是未来潜在供应充足，极有可能出现价格回调的标的。
当然，在房产领域，不会出现真正的价格回调，回调的表现大多是几年不涨。
虽然这种稳健的房产，它每年的价格都涨的不是那么疯，但是它涨到的价格，基本就是非常稳定的了。
而那些潜在供应充足的房产，由于ZF和开发商的炒作、人们的追捧，它在短时间内的涨幅可能会很惊人。
但是如果把时间拉长到三年五年再对比，它的实际表现就会弱的多。
再回到我们第一部分讲的地段的实际意义。
那么如果这个房产，你自己内心都不是很认同，居住起来直接拉高生活成本，仅仅是看好它的上涨预期。
那么大概率，
你就是它的最后一任主人了。┓( ´∀` )┏
2020.3.9
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
