1、营销思维
房地产业内流行这样一句话。
销售时流的泪，一定是前策定位时脑子里进的水。
开发商打造一个新楼盘，营销专业是需要在项目的前期阶段就介入的。
对于土地价值的研判、市场需求的掌握、竞争环境的理解。
在前期必须要做好“营”的工作，才能在后期“销”的阶段顺风顺水。
但是在商品房市场刚刚起步的年代，一家房地产公司内，其实是没有真正意义上的营销部门的。
有的只是销售人员。
虽然营销和销售只是差了一个字，但是本质上却是千差万别的。
现在回过头看，20年前是中国房地产行业高歌猛进的“黄金时代”。
因为在这之前，人们的住房是很受限的，房子都是单位分的，按职级分配，按工龄分配，按贡献分配。
一家三代五六口人，挤在一个20㎡的小屋里，与邻居公用厨房和厕所。
你想想那个场景。
所以当房屋供应的口子打开以后，井喷的购房需求就导致了，只要你的房子盖出来，那就是不愁卖的。
有没有“营”无所谓，再不合理的房子，也比住了二三十年，连独立卫生间都没有的红砖楼强多了。
那时候房地产公司内部最认可的职位，是工程师。
工程师，是瞧不起做销售的。
所谓就靠一张嘴，牛皮马屁一大堆，毫无技术含量。
可时间慢慢推移，工程师们发现，他们夜以继日，埋头苦干盖出来的房子，人们开始不买单了。
大批量盖好的房子在那放着，可购房者连看都懒得看。
原因很简单，当人们最基本的居住需求被满足后，购房者的口味迅速地升级。
闷头盖房子再拿到市场上去卖，这条路已经走不通了。
开发商需要不停地捕捉市场的变化，嗅取购房者的喜好。正在卖的房子，都是市场最热门的产品。
甚至一个项目的一期和二期，产品、户型以及卖点是完全不同的。
现在你看，越是大的开发商，越是重视对员工营销思维的培养。
一块土地该不该拿，应该多少钱拿，拿完盖什么样的户型，每种户型盖多少，卖多少钱，这就需要综合考虑营销的意见的。
甚至房子先盖哪栋后盖哪栋，什么时间盖完，是需要工程师们放下架子，去征询曾经瞧不起的销售人员的意见的。
而那些计划经济思想严重，与市场脱轨的企业，市场份额逐步缩小，慢慢退出了历史舞台。
2、房产投资第一原则
以上的篇幅，给我们的启示并不是，当下应该去地产公司的哪个部门应聘。
而是想告诉你，对于投资者来说：
第一，在一个充分竞争的市场，消费者需要什么，比生产者能提供什么更重要。
第二，市场的变化是很快的。
我们是专心于沈阳房产投资的号。
从理论上讲，我们完成从买进到卖出一整套动作，和企业完成商业成交是没有本质区别的。
企业亏损会破产，个人投资亏损一样痛苦不堪。
对于开发商，他需要搞清楚的是，当下的客户喜欢的是什么样的房子。
而我们需要搞清楚的是，
在我们卖出的时候，那个时候的客户，喜欢的是什么样的房子？
我们看在几年前，市面上比较吃香的，是洋范儿，是International。
于是开发商流行将项目做成英伦风、法式风、美式风甚至是东南亚风。
走在园区里，带给你仿佛漫步在塞纳河畔的感觉。
像是华润橡树湾、万科金域蓝湾，中海城开发的早期组团叫阿尔卑斯，甚至在案名上都很夸张的曼哈顿国际公馆、巴黎世家、东方威尼斯。
连棋盘山的别墅也是一样，国王湖、万科惠斯勒小镇、世茂诺丁山。
而近几年呢，市场上最流行的风格是新中式，是中国传统文化的复兴。
于是开发商打造的是龙湖舜山府、旭辉雍禾府、中海城最近开发的组团叫和颂。
棋盘山的别墅也不例外，明清册、保利山语墅、世茂国风盛京。
市场的变化是很快的。
下一个五年、十年，市面上最流行的风格是什么呢？
是错落有致树影斑驳、江南小桥流水？
还是修建的一丝不苟的植物和骑士雕像喷泉？
我们完全不知道。
市场的变化是很快的，是很难预测的。
消费者需要什么，我们就尽力去提供什么。
既然现在流行的价值，未来可能不再流行，我们就应该避免去碰它。
我们的精力和资本，应该侧重于考量那些在未来时间里，尽可能不发生变化、或者变化十分缓慢的价值。
比如面积、楼层、地段、户型。
按照这个思考方式，再来看关于房产投资的一些常见问题，我们可以得出同样的结论。
# 为什么我们更偏爱购买清水房？
因为现在买入，是按照80后的口味买入的。
但未来卖出时，是卖给的90后甚至是00后。
谁也不知道00后喜欢什么样的装修风格。
万一不喜欢，我们的精装修和毛坯房是没有区别的。
# 为什么我们不愿意购买学区？
因为现在买入，学区是当下公认的好学校。
但未来卖出时，这个学校的教学水平和师资力量，是不是可以保持在现在的这个水平？
万一连续几年中考成绩不理想，消费者还是否愿意为这个学校买单？
我们不得而知。
# 为什么我们不愿意购买新区？
因为现在买入，这里是ZF大力投入的区域，所有利好都加在其上，看的市民眼花缭乱。
但未来卖出时，ZF万一换到其他区域发展，消费者不再看好这个区域了怎么办？
思考方式不同，但和我们已知的结论是相同的。
房产投资第一原则：
投资房产较为基本刚需的东西，尽量压缩对溢价因素的消费。
刚迈入投资领域的新手，必须要抛弃你们脑中的工程师思维，而多去用营销思维看待投资行为。
你认为是好的，市场不一定认为是好的。
你现在认为是好的，未来也不一定认为是好的。
2020.3.19
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
房地产业内流行这样一句话。
销售时流的泪，一定是前策定位时脑子里进的水。
开发商打造一个新楼盘，营销专业是需要在项目的前期阶段就介入的。
对于土地价值的研判、市场需求的掌握、竞争环境的理解。
在前期必须要做好“营”的工作，才能在后期“销”的阶段顺风顺水。
但是在商品房市场刚刚起步的年代，一家房地产公司内，其实是没有真正意义上的营销部门的。
有的只是销售人员。
虽然营销和销售只是差了一个字，但是本质上却是千差万别的。
现在回过头看，20年前是中国房地产行业高歌猛进的“黄金时代”。
因为在这之前，人们的住房是很受限的，房子都是单位分的，按职级分配，按工龄分配，按贡献分配。
一家三代五六口人，挤在一个20㎡的小屋里，与邻居公用厨房和厕所。
你想想那个场景。
所以当房屋供应的口子打开以后，井喷的购房需求就导致了，只要你的房子盖出来，那就是不愁卖的。
有没有“营”无所谓，再不合理的房子，也比住了二三十年，连独立卫生间都没有的红砖楼强多了。
那时候房地产公司内部最认可的职位，是工程师。
工程师，是瞧不起做销售的。
所谓就靠一张嘴，牛皮马屁一大堆，毫无技术含量。
可时间慢慢推移，工程师们发现，他们夜以继日，埋头苦干盖出来的房子，人们开始不买单了。
大批量盖好的房子在那放着，可购房者连看都懒得看。
原因很简单，当人们最基本的居住需求被满足后，购房者的口味迅速地升级。
闷头盖房子再拿到市场上去卖，这条路已经走不通了。
开发商需要不停地捕捉市场的变化，嗅取购房者的喜好。正在卖的房子，都是市场最热门的产品。
甚至一个项目的一期和二期，产品、户型以及卖点是完全不同的。
现在你看，越是大的开发商，越是重视对员工营销思维的培养。
一块土地该不该拿，应该多少钱拿，拿完盖什么样的户型，每种户型盖多少，卖多少钱，这就需要综合考虑营销的意见的。
甚至房子先盖哪栋后盖哪栋，什么时间盖完，是需要工程师们放下架子，去征询曾经瞧不起的销售人员的意见的。
而那些计划经济思想严重，与市场脱轨的企业，市场份额逐步缩小，慢慢退出了历史舞台。
2、房产投资第一原则
以上的篇幅，给我们的启示并不是，当下应该去地产公司的哪个部门应聘。
而是想告诉你，对于投资者来说：
第一，在一个充分竞争的市场，消费者需要什么，比生产者能提供什么更重要。
第二，市场的变化是很快的。
我们是专心于沈阳房产投资的号。
从理论上讲，我们完成从买进到卖出一整套动作，和企业完成商业成交是没有本质区别的。
企业亏损会破产，个人投资亏损一样痛苦不堪。
对于开发商，他需要搞清楚的是，当下的客户喜欢的是什么样的房子。
而我们需要搞清楚的是，
在我们卖出的时候，那个时候的客户，喜欢的是什么样的房子？
我们看在几年前，市面上比较吃香的，是洋范儿，是International。
于是开发商流行将项目做成英伦风、法式风、美式风甚至是东南亚风。
走在园区里，带给你仿佛漫步在塞纳河畔的感觉。
像是华润橡树湾、万科金域蓝湾，中海城开发的早期组团叫阿尔卑斯，甚至在案名上都很夸张的曼哈顿国际公馆、巴黎世家、东方威尼斯。
连棋盘山的别墅也是一样，国王湖、万科惠斯勒小镇、世茂诺丁山。
而近几年呢，市场上最流行的风格是新中式，是中国传统文化的复兴。
于是开发商打造的是龙湖舜山府、旭辉雍禾府、中海城最近开发的组团叫和颂。
棋盘山的别墅也不例外，明清册、保利山语墅、世茂国风盛京。
市场的变化是很快的。
下一个五年、十年，市面上最流行的风格是什么呢？
是错落有致树影斑驳、江南小桥流水？
还是修建的一丝不苟的植物和骑士雕像喷泉？
我们完全不知道。
市场的变化是很快的，是很难预测的。
消费者需要什么，我们就尽力去提供什么。
既然现在流行的价值，未来可能不再流行，我们就应该避免去碰它。
我们的精力和资本，应该侧重于考量那些在未来时间里，尽可能不发生变化、或者变化十分缓慢的价值。
比如面积、楼层、地段、户型。
按照这个思考方式，再来看关于房产投资的一些常见问题，我们可以得出同样的结论。
# 为什么我们更偏爱购买清水房？
因为现在买入，是按照80后的口味买入的。
但未来卖出时，是卖给的90后甚至是00后。
谁也不知道00后喜欢什么样的装修风格。
万一不喜欢，我们的精装修和毛坯房是没有区别的。
# 为什么我们不愿意购买学区？
因为现在买入，学区是当下公认的好学校。
但未来卖出时，这个学校的教学水平和师资力量，是不是可以保持在现在的这个水平？
万一连续几年中考成绩不理想，消费者还是否愿意为这个学校买单？
我们不得而知。
# 为什么我们不愿意购买新区？
因为现在买入，这里是ZF大力投入的区域，所有利好都加在其上，看的市民眼花缭乱。
但未来卖出时，ZF万一换到其他区域发展，消费者不再看好这个区域了怎么办？
思考方式不同，但和我们已知的结论是相同的。
房产投资第一原则：
投资房产较为基本刚需的东西，尽量压缩对溢价因素的消费。
刚迈入投资领域的新手，必须要抛弃你们脑中的工程师思维，而多去用营销思维看待投资行为。
你认为是好的，市场不一定认为是好的。
你现在认为是好的，未来也不一定认为是好的。
2020.3.19
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
