上一篇“买房什么时候卖出？”，我们的结论是：
最好的思考方式就是，买完就忘了它。
在房屋价值被低估的状态下买入，买入时侧重于那些恒定的、变化缓慢的价值，然后尽量长时间的去持有它。
单看这个结论，其实是有bug的。
如果房价没有实现价值回归以及高估跳涨，仅仅是跟随通胀稳定的上涨，或者我们投资的房产，买入时就是市场价，那这套房屋我们就永远不卖出吗？
如果永远不卖出，那买房的目的，其实就等同于是为了获取租金收益。
那购买的标的，最优解一定不是90-120㎡的房屋，而是30㎡左右的小户型。
直觉感觉就不对劲，这里面发生了矛盾。
但是无论如何，我们可以确定的是，我们所做的售出的行为，一定是要满足我们收益最大化的行为。
这个我想任何人都是没有异议的。
在此基础，我们可以精确的计算一下。
1、收益率
1）余额宝：≈2%。
2）银行三年以上定期：3.85%
3）理财：≈5%
以上三类，是老百姓常见的无风险投资渠道。
无论如何，本金都会安全，利息每年不多不少的打进账户。
无风险收益率，是5%。
如果你拥有30w现金，第一年投入，第二年会变成31.5w，第三年变成33w。
虽然从银行卡的账户余额上来看，每一年都好像可以收获不少的利息。
但是，现如今我们所处的时代，通货膨胀的进程浩浩荡荡，无法阻挡。
你的财富储蓄，每一年都在以-13%的速度消失。
就像有一个小偷，把手时时刻刻放在你的钱夹里，每个月都抽走那么几张。
连续抽5年，你的钱就剩下一半了。
(1-13%)^5=50%
减去5%的无风险收益，也仅仅是将损失降到了每年-8%。
8年之后，财富减半。
(1-8%)^8=51%
30w存到第三年变成33w，可能和第一年的25w，购买力是完全一样的。
你真实的财富储蓄，不增反减。
即使你很富有，即使你很节俭，你都在不停的丢失着自己的劳动所得。
如果是房产投资的话，涉及到贷款，计算方式会稍微复杂些。
房价：按照每年上涨8%。
首付：起始资金同样为30w，作为首付，我们可以贷款70w，购买一套总价为100w的房产。
月供：70w按照现有商贷利率4.75%上浮5%，等额本息30年，每年月供为4.5w。
按此，我们可以建立出模型：
我们可以看出，随着房价不断上涨，我们的净资产在第5年后，就实现翻倍了。
我们模型中设定的房价上涨速度是8%，并不是很高。房价十年才翻倍，从100w涨到200w，你回忆一下2010年的房价。
最后一行，是我们每一年的年化收益率。
在很长一段时间，收益率都保持在很高的水平。跑赢通胀，秒杀一切理财产品。
但仔细观察，我们发现，收益率每年其实是在降低的。
第一年，净资产由30w增长到35w，年化收益率实现15%的增长。
到了第十一个年头，净资产由101w增长到114w，每年增长的更多了，但年化收益率只有13%了。
再往后，净资产的增长速度就落后于通胀水平了。
为什么会这样呢？
因为我们的净资产在以15%的速度增长时，我们的负债并没有以同样的速度增加。
我们的负债的最大值，就是第一年的70w。
而往后的年份里一点都没有增加，反而还因为每个月不断的还款，变得越来越少了。
真正决定收益率的，是负债率！
所以我们说，资产配置，一定是选房和贷款两条腿走路。
当收益率的增长速度变慢了，也就是我们的负债率不足了。
我们要做的，应该就是“卖掉”，获得现金，然后作为三成首付再买一套，重新贷满七成负债。
把负债率泵上去，从而提高收益率。
在2030年，把房子卖掉，获得114w现金。用114w作为首付买一套总价380w的房子。
当然，实际情况不会像模型中如此平稳，每一年的下降速度如此有规律。
但是因为房价上涨、负债不变，你的净资产收益率一定会保持下降的趋势。
你要经常关注市场的变化，计算每一套房子收益率的增长速度。
当“贷款买房”这单理财产品的收益率，降低到你不满意的时候，我们就可以卖掉它，买入另一款“贷款买房”产品。
2、负债率
也许我们已经得出“何时卖房”的结论性公式，但是在实际操作中，你会发现你根本无法做到。
1）交税费
前两年的收益率是最高的，那时的负债率是最高的。
理论上利润最大化的做法，应该是在买入后前几年转手卖掉，换成首付并且贷足七成，再买入另一套。
循环往复。
但实际上因为二年五年二手交易税费的存在。
你在第三年卖出的收益率，可能要比第五年无税的时候收益率还要低。
这时候我们就需要，根据买家的出手价格和付款方式，精确计算一下。
2）贷不满
第5年没有税了，后续收益率还在降低，第5年卖出看来也是最优解了。
也不是的。
这套房子买入时，是你的第一套房产，可以贷满七成70w。
五年时间，你如果在期间购入了其他的房产，那么你再买入的房产，就会受到当时的二套房政策限制，二套房可能会贷不满七成。
以我们的模型为例，第五年后我们的净资产变成了60w，贷款还剩64w。
如果我们的新单子只能贷五成的话，只能贷到60w，负债率反而更低了。
这种情况就使得我们想要把负债率泵高，收益率提升的想法难以实现。
3）还不起
如果政策宽松，卖出再买入可以贷满七成，我们可能还会面临月供不足的情况。
30w首付对应70w贷款，一个月还3750元是很轻松的。
但若是90w首付，则对应210w贷款，一个月的月供就变成了11300元。
银行放贷需要考核2倍的收入证明和银行流水，也就是需要你的月收入要达到25000元。
如果你还有其他单子的贷款，月供和收入证明的压力就更加大了。
即使这次置换，你能够贷足210w，现金流可以支撑。
但是下一次，或者下下一次，总会面临月供难以承担的情况。
一个人的贷款额度总是有上限的。
置换加高负债率，不是一个可以无限复制的动作。
每次操作，你都需要进行精确的计算。
不嫌麻烦，不嫌折腾，才能在微小的空间中，抠出一丝丝微薄的利润。
但更多情况是，即使房价上涨了很多，我们通过计算得出收益率和负债率，发现可以进行优化了，我们也无法操作。
因为卖出后，我们甚至无法保持现有的收益率。
当我们的卖出置换的行为，无法提高负债率以及收益率的时候。
我们就只能眼睁睁的看着手中房产的收益速度降低，却无法做出改变。
虽然我们会因此感到很遗憾，但是你要知道，即使这样，每年递减后的收益率，仍然是其他投资渠道难以企及的速度。
不需要担跳楼的风险，也不会随时血压增高。
只需要买完后，静静的放着，同时每个月还可以当房东去收收租金。
仅这一点就足以让我们头也不回的走下去。
所以还是要回到我们第一篇的结论来：
在房屋价值被低估的状态下买入，买入时侧重于那些恒定的、变化缓慢的价值，然后尽量长时间的去持有它。
在持有过程中，若房屋价值被高估，看高估程度抛掉。
2020.3.30
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
最好的思考方式就是，买完就忘了它。
在房屋价值被低估的状态下买入，买入时侧重于那些恒定的、变化缓慢的价值，然后尽量长时间的去持有它。
单看这个结论，其实是有bug的。
如果房价没有实现价值回归以及高估跳涨，仅仅是跟随通胀稳定的上涨，或者我们投资的房产，买入时就是市场价，那这套房屋我们就永远不卖出吗？
如果永远不卖出，那买房的目的，其实就等同于是为了获取租金收益。
那购买的标的，最优解一定不是90-120㎡的房屋，而是30㎡左右的小户型。
直觉感觉就不对劲，这里面发生了矛盾。
但是无论如何，我们可以确定的是，我们所做的售出的行为，一定是要满足我们收益最大化的行为。
这个我想任何人都是没有异议的。
在此基础，我们可以精确的计算一下。
1、收益率
1）余额宝：≈2%。
2）银行三年以上定期：3.85%
3）理财：≈5%
以上三类，是老百姓常见的无风险投资渠道。
无论如何，本金都会安全，利息每年不多不少的打进账户。
无风险收益率，是5%。
如果你拥有30w现金，第一年投入，第二年会变成31.5w，第三年变成33w。
虽然从银行卡的账户余额上来看，每一年都好像可以收获不少的利息。
但是，现如今我们所处的时代，通货膨胀的进程浩浩荡荡，无法阻挡。
你的财富储蓄，每一年都在以-13%的速度消失。
就像有一个小偷，把手时时刻刻放在你的钱夹里，每个月都抽走那么几张。
连续抽5年，你的钱就剩下一半了。
(1-13%)^5=50%
减去5%的无风险收益，也仅仅是将损失降到了每年-8%。
8年之后，财富减半。
(1-8%)^8=51%
30w存到第三年变成33w，可能和第一年的25w，购买力是完全一样的。
你真实的财富储蓄，不增反减。
即使你很富有，即使你很节俭，你都在不停的丢失着自己的劳动所得。
如果是房产投资的话，涉及到贷款，计算方式会稍微复杂些。
房价：按照每年上涨8%。
首付：起始资金同样为30w，作为首付，我们可以贷款70w，购买一套总价为100w的房产。
月供：70w按照现有商贷利率4.75%上浮5%，等额本息30年，每年月供为4.5w。
按此，我们可以建立出模型：
我们可以看出，随着房价不断上涨，我们的净资产在第5年后，就实现翻倍了。
我们模型中设定的房价上涨速度是8%，并不是很高。房价十年才翻倍，从100w涨到200w，你回忆一下2010年的房价。
最后一行，是我们每一年的年化收益率。
在很长一段时间，收益率都保持在很高的水平。跑赢通胀，秒杀一切理财产品。
但仔细观察，我们发现，收益率每年其实是在降低的。
第一年，净资产由30w增长到35w，年化收益率实现15%的增长。
到了第十一个年头，净资产由101w增长到114w，每年增长的更多了，但年化收益率只有13%了。
再往后，净资产的增长速度就落后于通胀水平了。
为什么会这样呢？
因为我们的净资产在以15%的速度增长时，我们的负债并没有以同样的速度增加。
我们的负债的最大值，就是第一年的70w。
而往后的年份里一点都没有增加，反而还因为每个月不断的还款，变得越来越少了。
真正决定收益率的，是负债率！
所以我们说，资产配置，一定是选房和贷款两条腿走路。
当收益率的增长速度变慢了，也就是我们的负债率不足了。
我们要做的，应该就是“卖掉”，获得现金，然后作为三成首付再买一套，重新贷满七成负债。
把负债率泵上去，从而提高收益率。
在2030年，把房子卖掉，获得114w现金。用114w作为首付买一套总价380w的房子。
当然，实际情况不会像模型中如此平稳，每一年的下降速度如此有规律。
但是因为房价上涨、负债不变，你的净资产收益率一定会保持下降的趋势。
你要经常关注市场的变化，计算每一套房子收益率的增长速度。
当“贷款买房”这单理财产品的收益率，降低到你不满意的时候，我们就可以卖掉它，买入另一款“贷款买房”产品。
2、负债率
也许我们已经得出“何时卖房”的结论性公式，但是在实际操作中，你会发现你根本无法做到。
1）交税费
前两年的收益率是最高的，那时的负债率是最高的。
理论上利润最大化的做法，应该是在买入后前几年转手卖掉，换成首付并且贷足七成，再买入另一套。
循环往复。
但实际上因为二年五年二手交易税费的存在。
你在第三年卖出的收益率，可能要比第五年无税的时候收益率还要低。
这时候我们就需要，根据买家的出手价格和付款方式，精确计算一下。
2）贷不满
第5年没有税了，后续收益率还在降低，第5年卖出看来也是最优解了。
也不是的。
这套房子买入时，是你的第一套房产，可以贷满七成70w。
五年时间，你如果在期间购入了其他的房产，那么你再买入的房产，就会受到当时的二套房政策限制，二套房可能会贷不满七成。
以我们的模型为例，第五年后我们的净资产变成了60w，贷款还剩64w。
如果我们的新单子只能贷五成的话，只能贷到60w，负债率反而更低了。
这种情况就使得我们想要把负债率泵高，收益率提升的想法难以实现。
3）还不起
如果政策宽松，卖出再买入可以贷满七成，我们可能还会面临月供不足的情况。
30w首付对应70w贷款，一个月还3750元是很轻松的。
但若是90w首付，则对应210w贷款，一个月的月供就变成了11300元。
银行放贷需要考核2倍的收入证明和银行流水，也就是需要你的月收入要达到25000元。
如果你还有其他单子的贷款，月供和收入证明的压力就更加大了。
即使这次置换，你能够贷足210w，现金流可以支撑。
但是下一次，或者下下一次，总会面临月供难以承担的情况。
一个人的贷款额度总是有上限的。
置换加高负债率，不是一个可以无限复制的动作。
每次操作，你都需要进行精确的计算。
不嫌麻烦，不嫌折腾，才能在微小的空间中，抠出一丝丝微薄的利润。
但更多情况是，即使房价上涨了很多，我们通过计算得出收益率和负债率，发现可以进行优化了，我们也无法操作。
因为卖出后，我们甚至无法保持现有的收益率。
当我们的卖出置换的行为，无法提高负债率以及收益率的时候。
我们就只能眼睁睁的看着手中房产的收益速度降低，却无法做出改变。
虽然我们会因此感到很遗憾，但是你要知道，即使这样，每年递减后的收益率，仍然是其他投资渠道难以企及的速度。
不需要担跳楼的风险，也不会随时血压增高。
只需要买完后，静静的放着，同时每个月还可以当房东去收收租金。
仅这一点就足以让我们头也不回的走下去。
所以还是要回到我们第一篇的结论来：
在房屋价值被低估的状态下买入，买入时侧重于那些恒定的、变化缓慢的价值，然后尽量长时间的去持有它。
在持有过程中，若房屋价值被高估，看高估程度抛掉。
2020.3.30
对于文中的观点，欢迎质疑，希望探讨。
一个人的认知总是有限的，多个人思维的碰撞会延展每个人认知的广度和深度。
希望能够结识更多热爱讨论房产的朋友，分享成长，房患未然。
