郝小青律师 13616852831
如果本案的买方不是宅基地所在地的村集体组织成员的，根据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第八条第二款、第六十二条以及《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条和《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条等相关法律法规和最高人民法院的规定，由于宅基地的所有权属于农民集体所有，农村村民拥有宅基地的使用权。农村房屋买卖涉及相应宅基地使用权的转让，因此房屋买受人只限于本集体经济组织成员，非集体经济组织成员购买农村房屋而签订的买卖合同，因违反了法律的强制性规定，应当依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，一般情况下应当认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，买方可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息，买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条 规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条规定：“……将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条规定：“现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”
如果本案的买方不是宅基地所在地的村集体组织成员的，根据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第八条第二款、第六十二条以及《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条和《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条等相关法律法规和最高人民法院的规定，由于宅基地的所有权属于农民集体所有，农村村民拥有宅基地的使用权。农村房屋买卖涉及相应宅基地使用权的转让，因此房屋买受人只限于本集体经济组织成员，非集体经济组织成员购买农村房屋而签订的买卖合同，因违反了法律的强制性规定，应当依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，一般情况下应当认定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，买方可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息，买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条 规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条规定：“……将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条规定：“现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”
