按照行业惯例，开发商要想参加土地招拍挂，在资金层面要过两道“坎”，一是拿地前需缴纳保证金，二是竞拍成功后需付清地价。
过去，难点主要在付清地价阶段，毕竟价格不菲。如今，困难前置了。集中供地大背景下，单是拿出几百亿的保证金，就已是开发商的难题。
虽说保证金可以错峰使用，但一般需要在指定账户中冻结五六天。而全国22城集中在4-5月进行土地竞拍，时间上“撞车”概率高，这就对房企资金端提出了巨大挑战。

这些天让业内津津乐道的广州土拍，就有一块住宅用地吸引了320家房企竞拍。根据公布出来的竞拍单位信息，这320个竞拍者属于34家房企，平均每家派出9.4个马甲，每个马甲代表着4亿元的土地保证金。
一位参与了该地块竞拍的房企人士告诉南方周末记者，因为竞拍人员过多，广州土拍大厅装不下，每家公司只被允许派一人入内。

中国指数研究院土地事业部高级分析师孙超对南方周末记者解释，优质地块肯定会触碰最高价，触碰后只能靠摇号。要想摇中，拼的就是谁的马甲多，谁的财力强。
财力只是门槛，摇号还得拼运气。上述广州黄埔的住宅用块，虽有央企用60个“马甲”竞拍，最终还是被只有7个“马甲”的深振业（000006.SZ）拿走。

为了匹配房企的短期用款需求，陈宁开始寻找私人金主来提供资金，按天计付融资成本，日息约为0.1%-0.2%/天。
目前利率还在水涨船高，陈宁表示，市场对于资金非常饥渴，但受融资监管等影响，很多短拆、过桥类直接放贷的机构都被暂停了业务，江浙沪及福建一带的大老板们成了短融的主力军。
“回家躺躺，钱就有了。”这是前段时间，一个福建老板对陈宁说的话。在最近一个饭局上，陈宁组织的三个民营企业老板，为一家小型房企筹得了8亿元保证金。陈宁介绍，国内很多通过实业起家、炒房兴家的大老板，手里躺着不少流动资金，在过去几年金融行业频繁爆雷的背景下，老板们更青睐实物资产投资，对地产前融也有较大兴趣。
“不接受的，再喝多几次酒也成了。”陈宁算了一笔账，按照日息0.1%-0.2%来算，年化利率已经远超大多数行业的净利润水平，民营老板们何乐而不为？

眼看着一线重点城市竞地无望，越来越多房企在囤积粮草，把目光转向三四线城市。
克而瑞的数据显示，近来全国土地市场溢价率大幅上涨，其中三四线70个样本城市表现最亮眼。西安、温州、绍兴为代表的“非重点城市”土拍热度明显上扬。2021年3月，三四线70城成交溢价率突破20%，平均地价突破2000元/平方米，数据双双创下2020年以来的最高点。

集中供地新政刚推出时，广发证券等多个投行报告普遍预测，土拍保证金的周转压力可以使参拍房企数量减少，竞争格局改善，利于降低地价。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也曾对南方周末记者表示，集中供地将改变过去无规则的单宗出让模式，开发商无需大规模抢地，将有效降低土地溢价率，对降低房价形成利好。
然而，如今综观各地土拍落地，却到处是一片热闹景象，多地首日便出现高溢价。
广州首次集中供地，甚至出现了“面粉贵过面包”的现象。华润置地（01109.HK）以21.28亿元竞得白云区金沙洲地块，楼面价为4.2万元/平方米。而当前该区域附近的楼盘，售价仅在2.5万-3万元/平方米。