《《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策》
课程背景：
《民法典》作为我国第一部法典，意味着我国法制建设将进入新阶段。《民法典》的相关规定不仅是业主及物业服务人的权利依据，还是物业管理未来工作发展方向的指引，对行业的工作发展以及工作方式调整均具有重大意义。
《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据，工作开展变得有法可依，明确了双方的权利义务，相关物业服务纠纷可以有所缓解，对建设和谐小区有重大意义；同时对物业管理行业来说也是一个巨大的挑战，市场竞争的激烈性会促进优胜劣汰，也是一个行业发展的必然，需要物业服务人在挑战中找到发展的机遇，完善物业管理制度，提升物业服务标准与独立性，明确自身市场定位，主动迎合市场需求，提高服务标准，增强竞争力！
课程目标：
了解《民法典》中关于物业服务相关条款的新表述，深刻理解表述变化的意图和内涵；
如何在新的法律规范下维系“三驾马车（特别是业委会）”的良性关系；
如何在新的法律规范下保持项目平稳持续经营；
课程时间：1天
课程对象：物管行业高管、市场拓展人员、管理人员
课程方式：通过讲解、案例、层层剖析、头脑风暴的方式
课程大纲：
第一部分：《民法典》中关于物业服务重要条款的解读
1、《民法典》出台背景分析
2、《民法典》不同与《物业管理条例》的新表述
3、《民法典》中存在的“BUG”
第二部分：《民法典》影响下与业委会关系的维护
1、《民法典》影响下对业委会影响的利与弊
1.1权利变大了
有了名份（明确了业主大会/业委会的法律主体定位）
权力扩大（明确了业主大会/业委会的权利的义务）
1.2、表决容易了
标准降低了
方式多样化
1.3、手中有钱了
公营收益
市场竞争
权利寻租
2、如何引导成立业委会
业主大会/业委会成立的条件
业主大会/业委会成立的相关法律
业主大会/业委会成立的基本流程
业主群体特性分析
提前布局，做好引导
筹备期间的注意事项
3、如何培育忠实客户
做好基础服务是基础
项目经理要广交朋友
提前物色“业委会”人选
项目经理要做政策“引领者”
项目经理要“讲政治”
项目经理要善于处理人际关系
正确平衡开发商与小业主的关系
项目经理要保持稳定
第三部分：《民法典》影响下如何保持项目稳定持续经营
1、《民法典》对物业管理权变更的相关条款解读
业主表决权的变化
不定期物业服务合同
公共收益
2、《民法典》实施后物业保盘的难点
2.1 项目保盘应急措施
紧急叫停（政府层面）
分化瓦解（骨干成员）
舒缓冲突（民意焦点）
┄┄
2.2项目保盘根本措施
短期：聚焦民意，快速解决
中期：改变现状，尽显变化
长期：提升品质，赢得民心
2.3 项目保盘终极措施
合理利用规则
诉诸法律手段
3、在保盘过程中应注意的法律风险
处理手段要合法
证据收集要合规
要避免肢体冲突
第四部分：留给我们的思考
1、权大还是法大？到什么山就唱什么哥？
2、在业委会日益利益化的当下，如何权衡保盘的成本和收益？
不计成本，欲壑难填？
潇洒转身，及时止损？
......
讲师简介：
【陈民强老师】
u 工程硕士
u 国家注册一级建造师（机电）
u 国家注册物业管理师
u 上海市物协评标专家
u 从事物业服务20余年
任职经历：
曾任：金地物业综合运营部经理
曾任：佳兆业物业项目经理
曾任：阳光城物业上海公司第一任总经理
曾任：碧桂园物业天津区域总经理
曾任：苏州新工产业（收购公司）总经理
曾任：上海明君物业（收购公司）总经理
从事物业服务20余年，管理过不同周期、各种业态的项目，具有较丰富的一线操盘和后台运营管理经验。先后任职于多家知名物企：
1.任职金地物业北京分公司综合运营管理部经理，负责分公司工程、品质管理和项目前期介入和接管。
2.任职佳兆业物业可园项目（70万平米）项目经理，广州中石化大厦（原广州第一烂尾楼：中诚广场）前期筹备负责人等职 。
3.任职阳光城物业上海公司第一任总经理，从零开始组建上海团队，并代管苏州公司和杭州公司。
4.任职碧桂园物业天津区域总经理、苏州新工产业（收购公司）总经理、上海明君物业（收购公司）总经理。
5.任职港资瑞安集团丰诚物业品质运营总，负责总部品质、工程、客服、400中心等职能管理。
个人特点：
工程背景，从基层一线岗位做起，熟悉设备设施的运营管理、能耗管理以及维护维修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等体系，参与组织小区的创优工作和三体系贯标及内外审工作，曾组织和指导商业写字楼项目参与LEED、WELL 等认证。
管理过不同形态的物业（住宅、写字楼、商业、工业园区等），既有超大盘，也有超小盘管理经验。既有新团队、新项目筹组经验，也有老旧项目保盘、稳盘经验，且具有收并购公司尽调、接管和整合等管理经验。
实战经验：
1、内部变革和创新
实例1：在阳光城任职期间，推动阳光城物业远程E控中心建设。背景是2012年阳光城初入上海，为了贯彻当时高周转的战略，阳光城所拿地块体量都非常小，单个项目难以实现收支平衡。为说服上海地产领导、集团领导、董事会，我们先后修改6套方案，最终得以推进该中心建设，为后期运营每年节省开支100多万元。
实例2：在丰诚物业推动管家网格化管理的变革。背景是丰诚物业所管住宅项目均属于所在城市核心区域高端住宅，收费标准也属于当地最高的，但丰诚物业仍守着十几年的标准在运作，业主体验不到与高收费相符的服务。因此，本人着力推行管家服务和网格化管理，将传统的被动式服务转变为主动式服务，业主满意度从2019年76%上升到2021年的85%。
2、群诉和危机处理
实例1：在佳兆业任职期间，先后处理了兴威橡胶制品厂空气污染、社康中心进会所、重庆黑搬运队等多起重大群诉事件，促成政府相关部门先后就兴威场污染、社康中心举行多次听证会，防止事件恶化，并推动上述事件的和平解决，弱化其社会影响。
实例2：任职天津区域期间，成功启动天津碧桂园小区停车收费（注：该小区总面积120万平米，地处津南郊区，近10年曾3次启动停车收费未成功，被认为是整个碧桂园最难启动停车收费的四大项目之一），有效处理因停车收费冲突所引发的舆情危机，弱化该事件的社会影响，并取得大多数业主的支持。同时促成当年完成车位销售3000万元，次年8000万元的目标。
3、拓后融合和保盘
当下正处于行业大并购、大重组的浪潮中，市场竞争白热化，物业企业（特别是中小企业和无开发商背景的企业）面临极大的稳盘、保盘压力，而那些头部企业收并购的公司也面临极大的稳盘、保盘压力，同时还需面对团队整合的难题。
实例1：在碧桂园两家收并购公司任总经理期间，就面临极大的稳盘报、保盘压力，其中一个典型楼盘（绿地璀璨天城）。该楼盘因为公司并购管理权发生变更，开发商绿地以其单方面所做满意度不达标为由提出重新选聘物业。通过我们对现有法规的理解和推演以及与政府部门充分沟通，多次召开四方协调会，最终中止开发商绿地重新选聘物业的流程。
实例2：在任职丰诚物业期间，应公司要求处理武汉天地B地块业委会重新选聘物业危机，首先，争取到政府部门的支持紧急叫停物业招标流程；然后，逐步分化业主骨干和部分业委会成员，延缓二次启动选聘流程；最后充分利用《民法典》关于三分之二参与表决的“BUG”发动支持我方的业主不参与表决，让第三次业主大会未能通过表决，从而稳住该楼盘。
主讲课程：
《《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策》
《十四五规划服务业宏观政策解读及物业服务企业的应对之道》
《物业现场安全管理及风险防范》
课程背景：
《民法典》作为我国第一部法典，意味着我国法制建设将进入新阶段。《民法典》的相关规定不仅是业主及物业服务人的权利依据，还是物业管理未来工作发展方向的指引，对行业的工作发展以及工作方式调整均具有重大意义。
《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据，工作开展变得有法可依，明确了双方的权利义务，相关物业服务纠纷可以有所缓解，对建设和谐小区有重大意义；同时对物业管理行业来说也是一个巨大的挑战，市场竞争的激烈性会促进优胜劣汰，也是一个行业发展的必然，需要物业服务人在挑战中找到发展的机遇，完善物业管理制度，提升物业服务标准与独立性，明确自身市场定位，主动迎合市场需求，提高服务标准，增强竞争力！
课程目标：
了解《民法典》中关于物业服务相关条款的新表述，深刻理解表述变化的意图和内涵；
如何在新的法律规范下维系“三驾马车（特别是业委会）”的良性关系；
如何在新的法律规范下保持项目平稳持续经营；
课程时间：1天
课程对象：物管行业高管、市场拓展人员、管理人员
课程方式：通过讲解、案例、层层剖析、头脑风暴的方式
课程大纲：
第一部分：《民法典》中关于物业服务重要条款的解读
1、《民法典》出台背景分析
2、《民法典》不同与《物业管理条例》的新表述
3、《民法典》中存在的“BUG”
第二部分：《民法典》影响下与业委会关系的维护
1、《民法典》影响下对业委会影响的利与弊
1.1权利变大了
有了名份（明确了业主大会/业委会的法律主体定位）
权力扩大（明确了业主大会/业委会的权利的义务）
1.2、表决容易了
标准降低了
方式多样化
1.3、手中有钱了
公营收益
市场竞争
权利寻租
2、如何引导成立业委会
业主大会/业委会成立的条件
业主大会/业委会成立的相关法律
业主大会/业委会成立的基本流程
业主群体特性分析
提前布局，做好引导
筹备期间的注意事项
3、如何培育忠实客户
做好基础服务是基础
项目经理要广交朋友
提前物色“业委会”人选
项目经理要做政策“引领者”
项目经理要“讲政治”
项目经理要善于处理人际关系
正确平衡开发商与小业主的关系
项目经理要保持稳定
第三部分：《民法典》影响下如何保持项目稳定持续经营
1、《民法典》对物业管理权变更的相关条款解读
业主表决权的变化
不定期物业服务合同
公共收益
2、《民法典》实施后物业保盘的难点
2.1 项目保盘应急措施
紧急叫停（政府层面）
分化瓦解（骨干成员）
舒缓冲突（民意焦点）
┄┄
2.2项目保盘根本措施
短期：聚焦民意，快速解决
中期：改变现状，尽显变化
长期：提升品质，赢得民心
2.3 项目保盘终极措施
合理利用规则
诉诸法律手段
3、在保盘过程中应注意的法律风险
处理手段要合法
证据收集要合规
要避免肢体冲突
第四部分：留给我们的思考
1、权大还是法大？到什么山就唱什么哥？
2、在业委会日益利益化的当下，如何权衡保盘的成本和收益？
不计成本，欲壑难填？
潇洒转身，及时止损？
......
讲师简介：
【陈民强老师】
u 工程硕士
u 国家注册一级建造师（机电）
u 国家注册物业管理师
u 上海市物协评标专家
u 从事物业服务20余年
任职经历：
曾任：金地物业综合运营部经理
曾任：佳兆业物业项目经理
曾任：阳光城物业上海公司第一任总经理
曾任：碧桂园物业天津区域总经理
曾任：苏州新工产业（收购公司）总经理
曾任：上海明君物业（收购公司）总经理
从事物业服务20余年，管理过不同周期、各种业态的项目，具有较丰富的一线操盘和后台运营管理经验。先后任职于多家知名物企：
1.任职金地物业北京分公司综合运营管理部经理，负责分公司工程、品质管理和项目前期介入和接管。
2.任职佳兆业物业可园项目（70万平米）项目经理，广州中石化大厦（原广州第一烂尾楼：中诚广场）前期筹备负责人等职 。
3.任职阳光城物业上海公司第一任总经理，从零开始组建上海团队，并代管苏州公司和杭州公司。
4.任职碧桂园物业天津区域总经理、苏州新工产业（收购公司）总经理、上海明君物业（收购公司）总经理。
5.任职港资瑞安集团丰诚物业品质运营总，负责总部品质、工程、客服、400中心等职能管理。
个人特点：
工程背景，从基层一线岗位做起，熟悉设备设施的运营管理、能耗管理以及维护维修等；熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等体系，参与组织小区的创优工作和三体系贯标及内外审工作，曾组织和指导商业写字楼项目参与LEED、WELL 等认证。
管理过不同形态的物业（住宅、写字楼、商业、工业园区等），既有超大盘，也有超小盘管理经验。既有新团队、新项目筹组经验，也有老旧项目保盘、稳盘经验，且具有收并购公司尽调、接管和整合等管理经验。
实战经验：
1、内部变革和创新
实例1：在阳光城任职期间，推动阳光城物业远程E控中心建设。背景是2012年阳光城初入上海，为了贯彻当时高周转的战略，阳光城所拿地块体量都非常小，单个项目难以实现收支平衡。为说服上海地产领导、集团领导、董事会，我们先后修改6套方案，最终得以推进该中心建设，为后期运营每年节省开支100多万元。
实例2：在丰诚物业推动管家网格化管理的变革。背景是丰诚物业所管住宅项目均属于所在城市核心区域高端住宅，收费标准也属于当地最高的，但丰诚物业仍守着十几年的标准在运作，业主体验不到与高收费相符的服务。因此，本人着力推行管家服务和网格化管理，将传统的被动式服务转变为主动式服务，业主满意度从2019年76%上升到2021年的85%。
2、群诉和危机处理
实例1：在佳兆业任职期间，先后处理了兴威橡胶制品厂空气污染、社康中心进会所、重庆黑搬运队等多起重大群诉事件，促成政府相关部门先后就兴威场污染、社康中心举行多次听证会，防止事件恶化，并推动上述事件的和平解决，弱化其社会影响。
实例2：任职天津区域期间，成功启动天津碧桂园小区停车收费（注：该小区总面积120万平米，地处津南郊区，近10年曾3次启动停车收费未成功，被认为是整个碧桂园最难启动停车收费的四大项目之一），有效处理因停车收费冲突所引发的舆情危机，弱化该事件的社会影响，并取得大多数业主的支持。同时促成当年完成车位销售3000万元，次年8000万元的目标。
3、拓后融合和保盘
当下正处于行业大并购、大重组的浪潮中，市场竞争白热化，物业企业（特别是中小企业和无开发商背景的企业）面临极大的稳盘、保盘压力，而那些头部企业收并购的公司也面临极大的稳盘、保盘压力，同时还需面对团队整合的难题。
实例1：在碧桂园两家收并购公司任总经理期间，就面临极大的稳盘报、保盘压力，其中一个典型楼盘（绿地璀璨天城）。该楼盘因为公司并购管理权发生变更，开发商绿地以其单方面所做满意度不达标为由提出重新选聘物业。通过我们对现有法规的理解和推演以及与政府部门充分沟通，多次召开四方协调会，最终中止开发商绿地重新选聘物业的流程。
实例2：在任职丰诚物业期间，应公司要求处理武汉天地B地块业委会重新选聘物业危机，首先，争取到政府部门的支持紧急叫停物业招标流程；然后，逐步分化业主骨干和部分业委会成员，延缓二次启动选聘流程；最后充分利用《民法典》关于三分之二参与表决的“BUG”发动支持我方的业主不参与表决，让第三次业主大会未能通过表决，从而稳住该楼盘。
主讲课程：
《《民法典》影响下物业企业与业委会关系维护及项目稳盘、保盘应对之策》
《十四五规划服务业宏观政策解读及物业服务企业的应对之道》
《物业现场安全管理及风险防范》
