当然，买法拍房确实可能“捡漏”，但背后的风险也非常大。它绝对不是一个适合“小白”的领域，需要做足功课。
以下是买法拍房最容易遇到的几个核心问题，我为您详细梳理一下：
一、最头疼的问题：房屋腾退难（清场）
这是法拍房最大的“坑”，没有之一。你买了房，却住不进去。
*原房主或家属拒不搬离*：这是最常见的情况。他们可能因为无处可去、心存怨气或故意耍赖而强行占用。虽然法律上你已拥有产权，但通过法院强制清场需要时间，短则数月，长则一两年，过程非常耗费心力。
*存在长期租约（买卖不破租赁）*：如果原房主在拍卖前签订了真实的、长期的（比如10年、20年）租赁合同，并且租金已一次性付清。根据“买卖不破租赁”原则，你即使买了房，也必须等到租约到期后才能收回房屋。如果遇到**恶意租赁**（原房主故意与亲朋好友签订虚假租约），你需要通过法律诉讼证明其虚假性，过程极其复杂。
*有老人、病人或孕妇居住*：法院在执行清场时，出于人道主义和社会稳定考虑，对这类情况会非常谨慎，强制清场的难度极大，可能导致房屋长期无法交付。
二、财务成本不可控问题
法拍房的成交价只是“裸价”，后续可能还有一大笔隐藏费用。
*高额税费*：法拍房的税费承担方式以公告为准（通常写的是“各自承担”），但有时公告会写明“一切税费由买受人承担”。这可能导致你需要承担**买卖双方的全部税费**。如果土地是划拨地（如房改房、集资房），可能需补缴高额的土地出让金。如果房产上次交易是“非夫妻直系亲属之间的赠与或继承”，本次交易可能面临20%的个人所得税。
*原业主拖欠的费用*：原房主可能拖欠了大量的*物业费、水电费、燃气费、供暖费**等。这些费用通常需要新业主（你）来承担，否则无法办理相关手续或正常使用。这是一笔不小的潜在开支。
* 无法贷款或贷款风险*：虽然可以申请法拍房贷款，但手续比普通二手房贷款复杂，审批时间长。如果你在法院规定的很短付款期内（通常7-15天）未能付清全款，法院会视为你悔拍，*保证金不予退还*。几十万的保证金可能瞬间打水漂。
三、房屋现状信息不对称问题
你看不到、摸不清房子的实际情况。
*无法实地看房*：很多法拍房在拍卖前处于查封状态，你可能无法进入内部实地看房，只能根据法院提供的照片和外部观察来判断。房屋内部可能存在严重的结构损坏、漏水、大量垃圾等问题，维修成本高昂。
*房屋瑕疵和损坏*：不排除原房主在离开前进行恶意破坏，如砸毁装修、拆除门窗、破坏管线等。
*邻居和周边环境问题*：无法通过一次看房了解邻里关系、周边环境（如噪音、污染）等，这些隐性因素会影响居住体验。
四、产权和债权瑕疵问题
房子的“身份”可能不干净。
*多次抵押*：该房屋可能不仅抵押给银行，还可能被原业主私下抵押给其他金融机构甚至个人。虽然法院的拍卖可以清除这些抵押权的负担，但其他债权人可能会因为无法拿回欠款而上门骚扰、纠缠新业主，虽然不合法，但会很麻烦。
* 联合抵押：房子可能和别的房产、土地一起被打包抵押，解押过程会非常复杂。
*共有产权问题*：如果房屋是夫妻共同财产但只登记在一方名下，或者有其他共有人，可能会事后提出异议，引发确权诉讼。
五、户口迁移问题
* 房子拍下后，原房主的户口可能迁不走。虽然目前公安部政策规定，房屋所有权人（你）可以申请将原房主的户口迁至社区公共户，但具体执行起来各地政策力度不同，有些地方依然很难操作。如果你的购房目的是为了孩子上学等需要户口的事情，这就是个巨大风险。
给意向购买者的建议（如何规避风险）
1. 尽职调查，尽职调查，再尽职调查！这是最重要的一步。
*仔细阅读拍卖公告*：逐字逐句看，特别是关于税费、交付、租赁情况的说明。
*核实房产信息*：亲自去房产交易中心调取《房屋登记表》等产权信息，确认房屋面积、产权、抵押、查封状态。
*实地走访*：一定要去房子所在地，向邻居、物业公司打听情况，了解是否存在居住、租赁、拖欠费用等问题。
2. *做好资金规划*：准备全款资金，或者至少确保贷款预审批能在付款期内到位。将税费、拖欠费用等潜在成本（通常按成交价的10%-15%估算）纳入总预算。
3. *寻求专业帮助*：如果金额巨大或自己没经验，可以考虑聘请专业的**法拍房辅助机构**或律师。他们能提供尽调、贷款、清场等一站式服务，虽然需要支付服务费，但能有效规避风险，省心省力。
4. 摆正心态：不要只盯着“低于市场价”的诱惑，要充分评估所有风险。法拍房不是“捡便宜”，而是“买风险”，出价要在市场价的基础上扣除所有潜在风险和成本，留出足够的利润（或安全）空间。
总而言之，法拍房是“高风险、高收益”的投资，切忌盲目跟拍。信息透明化是应对所有风险的最核心武器。