鱼台房亻介

在鱼台做了多年房屋中Jie，如今卸下负担，离开这行业，总想留下些什么，留点鱼台房亻介方面的事吧，帖子比较长，如果写不开，会在下面楼层继续写。
贴子里面，有些内容可能会让很多同行，还有要出手房屋的业主，感到厌烦，勿喷！
1 要了解一个地区的房亻介，要先了解一个地区的发展，包括就业、医疗、教育、人kou状况，目前鱼台没有多少大的产业就业园区，无三甲医院，教育在济宁所有县区落后，人kou42万左右，常年人kou流出严重。说白了，没有任何一个条件能支撑鱼台房亻介。
2 购房需求：举例吧，以前我们中Jie每天能收到十条卖家出手房产的信息，就有十个买家有购房询问需求，如今每天能收到二十条卖家出手房产的信息，只有一个买家有购房询问需求。供求严重失衡，这半年，鱼台房亻介一直在持续走低。
3 对于未来三年鱼台房价预测：最后成交亻介，近期新建的商品房大概4-5K，近期新建的回迁房大概3-4K，老破小家属院大概2.2-3.3K，这里重点说下老破小和无电梯的回迁房。不信房亻介的话，自己可以把房子挂到中介，几乎都是无人问津，能卖出去的大都是低价的新房或者价格打了大折扣的二手房。
4 住建部前两年，发布了几个关于县城建房新规范，有几点是需要留意的，一是限高令，斗Yin搜限高令，要求县城开放商新建住房七成以总高6层为主，二是电梯安装规范，要求新建住房，6层是必须配备电梯。也就是说白点：县城近期拿到地的开放商，每建10栋楼，有7成是总高6层的，有3栋总高是小高层，总高6层的必须有电梯，
5 看完了上面的第4条县城建房新规，然后才能回到前面的第3条里面说到的老破小房亻介问题，老破小，对比以后所有新建的6层电梯房，优势会越来越少，加上房屋年代久远，户型不好，都会让老破小价格持续走低，最后是低到怀疑人生，也不要那打城市的老破小来对比县城里老破小，这是两个概念，大城市有上面第1条的优势，有虹吸效应，县城是流出人，所以有老破小的建议赶紧出，现在鱼台老破小已经是很难很难出了，每天挂牌很多老破小，无人问津了，大概率只能等拆迁。
6 城镇化率，也是影响房亻介的一小条因素，全国城市的城镇化率大概在房亻介到达60%时，价格会开始稳定下跌，鱼台是济宁所有地区城镇化率最低的地区，济宁其他地区城镇化率都在60%以上，鱼台目前城镇化率大概47%，距离市里要求的城镇化率还差点，今年五月六月将会对爱Guo东（湖凌一路东，花园路南）和大李庄搬迁，还有下面各乡镇搬迁计划都在加速进行，都是统一安排县城内房票，大趋势就是加快鱼台城镇化率，把鱼台下面各乡镇搬迁后，都安排房票，住到县城的商品房，实现房屋去库存，开放商继续拿地，（拆迁给房票→去商品房库存→开放商继续拿地），这样实现地区房产的优良循环。这波搬迁后，三年后建成以后，城镇化率大概能到60%，除了以上搬迁，说下县城内下一步搬迁计划，湖凌一路到湖凌三路的曰本沟南大概65-80米，湖凌一路南段整体往东加宽马路面30-50米，飞跃时代二期回迁房东面的鱼市到运河景苑南区的中间片区住户和门面拆除，润泽苑东面至湖凌四路西面片区在今年年底搬迁重建，银都北面的运北片区还在招商，这些搬迁都关系到城镇化率，我县虽然目前没有到达60%城镇化率，但房价在持续走低，主要还是供需关系。
7 目前我县城镇化人数在20万，城镇化人数无需购房或者等拆迁分几套房产，并且很多人本身还持有几套房产。还有22万在农村，除了小孩上学外，都几乎没有任何购房需求。县城商品房的房屋库存是足够全县人员居住的，其中在农村的22万人，有一半是老人，没有任何购房需求，还一半是年轻人出门打工或者在外地购房了，也导致商品房无人问津。
8 在去年的鱼台县会议上，反应了几个重点问题，我县商品房卖不动，如何促进商品房去库存，怎么让开放商继续拿地，最后通过了发放房票，并于2022、8月在曰本沟上搬迁房屋试验进行房票发放。
9 房亻介会不会涨呢？我们经历了发展最快的二十年，房价带动了大量的经济，使得我们经济总量飞速前进，现在处于产业转型，逐渐脱离对房地产的依赖，多次提出房住不炒，大城市更是推出了稳房价，为什么要稳，以为降价太快了，一套房子一年降几十万，只能出手干预大城市房价，但也只能减慢泡沫破灭的速度，未来会不会涨？谁都不知道，但未来三到五年，我们这里不会涨，还会一直跌，房子是什么？房子是商品，商品就有涨跌，上过初中的人都知道，商品价格涨跌和供需关系有关，也就是商品的价格由供需决定。在我县需求最少的是县城的老破小，目前在我县已经逐渐有了苗头。
10 中Jie卖房，炒房，提高单价，赚中间差价，是很正常的事情，自己要辨别。你可以使劲K价。不怕买不到房，就怕你不使劲K价。