图一

图二

图三接上

中途休息一下。等下继续盖楼。。

第五部分

第六部分

图七跟上。

最后一图，收文。

来盖个楼，大家有想法的可以跟楼评论，一一说明。

图片字小，好吧。那就上文字吧，准备盖起来。。

篇幅一
开篇对白：
“老张，弄啥哩啊？你兜里揣着那么多卡，是准备干啥？”
“某弄啥，这不攒了可长时间钱了，想着以后养老时候不想给俺孩儿太大压力，准备买个商铺以后收点房租算了。”
“哦，，，，拜拜”
“哎？我说老王，你啥意思啊？不对劲儿啊你？把话说完再走？!”
“某事某事，我去忙会儿，走了啊”。
………
以上是某年某月某日在某地，某两个大爷“喷的两句阔儿”。转个画面吧，说说今天的正事：禹州商铺！
在“河东三十年前”，说起来商铺，被人津津乐道的一句话就是：一铺养三代。简而言之，就是一个商铺靠着稳定的租金流可以让三代人受益。跨越到“河西后的三十年”，如今的商铺还能这么坚挺吗？！
咱们先回到2006年的光景。还记得当年在迎宾西路，就是亚细亚西边300米左右，当时生意火爆的“美特斯邦威”、“森马”吗？当年的服装生意是真好，包括运动品牌的安踏、李宁等。如果大家经常去迎宾路逛街的话，应该记得有这么一个身材高大的中年男子，总是站在美特斯邦威或者是森马门口，一手叉着腰，一手抽着烟，也不说话，就是抬着头默默看着进店买衣服的人或者看着经过店门口的路人。没错，他就是当时美邦和森马的老板，一个来自浙江的生意人。现在迎宾路，已经找不到他当年自信的抽烟姿势，人呢？不会走了吧？嘿嘿，还真让大家猜对了，回浙江了。想想当年他挣了咱们大禹州小青年多少的毛爷爷啊，想到这里，咱也不敢问，咱也不敢讲，哈哈。为啥一个好好的服装生意后来不干了，回去了？是生意不好做了吗？对！后面几年，服装行业迎来了电商的第一次大规模冲击。当年马云、刘强东等大佬，相继开辟电商市场，不断扩大网购影响力，直到2010年以后，电商大规模抢滩登陆，并且一路高歌猛进，从服装、食品、家居等分类领域，不断抢占实体市场。很多在商铺内经营的生意，有先见性的商家，开始了线上线下共同经营，并逐渐转变为线上为主的营销模式，在发现线上可以销出更多的货后，便逐渐的从商铺退到了仓库做发物流。同时，这几年，物流行业作为配套行业飞速发展，顺丰、中通、申通、韵达等，不断有新的快递公司的快递员每天串行在大街小巷，还时不时顺手帮你带出去点生活垃圾。美邦、森马是个例吗？肯定不是！这样店铺的更迭，数不胜数，往往是一个店铺换了租户，另一个商铺也等着换。为啥商铺稳不住租户？是商铺租金太贵了吗？不应该啊。我们来算笔账：据美邦和森马的房东说明，2006年至2009年期间，租金每间在12万左右每年（别咋舌，当时就是这个价），现在是2019年，现在亚细亚西边附近的租金多数是4万5到6万不等（亚细亚东会贵点），相比2009年足足降低了一倍！！！这是啥概念？！按照通货膨胀和人民币贬值的角度，现在商铺租金最低翻一倍到两倍才是正常的，现在来看，不仅没涨租金，***降了一倍，两头一算，实际是亏了2倍。说因为啥，很多兄弟姐妹都会说：现在生意不好做，租户也赚不了啥钱，咋交房租？确实，租户不赚钱，拿啥去交房租？这里面，我们只说是大多数人的情况，排除某些依旧是能赚暴利的或是倒赔钱的租户（这都是极端，不具备普遍性，因此不做统计），受电商冲击，部分行业饱受风吹雨打，艰难前行，有的受不了的甚至干脆就离开禹州去找更好的发展机遇和平台，还能忍耐的，继续迎接微商、视商的波动。

篇幅二
在此，先解释下这些名词，一个个按顺序说吧：行商、坐商、电商、微商、视商。行商是最早的商业形式，类似武大郎卖炊饼走街串巷的吆喝贩卖，依旧是现在的一个存在形式。坐商，顾名思义，坐着不动，不用四处走动的，比如火烧夹凉粉的摊儿，商铺做买卖的生意等。电商不解释了，淘宝、天猫、京东、亚马逊等。微商，经历了疯狂扩张的2年，微商已经失去昔日光芒但仍有余热，发展下线的模式要区别开chuan销的才是合理的微商模式（劝君千万要甄别）。视商，如今利用快手、抖音、火山、YY等小视频平台，靠推手团队或者其他策略形成的网络大咖，就是所谓的网红，而网红通过粉丝流量以及后来更好的精准粉丝来搭建网红经济，通过广告或者自己卖货等方式，也避开了传统的经营模式，是新时代的产物，并且后续营销模式依旧在创新途中。解释这么多，和商铺有啥关系？大有关系！现如今新的商业模式，不断在强调轻资产运营模式，类似商铺这类的需要租金成本的模式，除了餐饮类以及体验类的需要用商铺或者大空间承载，多数领域行业在不断的转型和改善。不是没人去商铺内买东西，只是很多人跑去网上消费。因此，首先因为商业模式的更新，商铺市场迎来第一个流失点。
仅仅是商业模式，商铺租金至于这么跌吗？不仅仅！为什么以前租金那么高，还是有人愿意租，而且一铺难求？这和之前的两篇文提到的人口和大环境改变，关系密切。2009至2015年是禹州经济飞速发展的一段，在经历了担保公司的民间借贷泡沫后，大家小巷的抵押豪车终于少了点。实打实的经济依旧扎稳着脚，自身打铁不硬乱七八糟的公司，纷纷倒台。跑路的跑路，进去的进去。不得不说，市场是残酷的，竞争永远是激烈的。随着营商政策收缩（环保、卫生等），以及一大批年轻人感觉找不到出路去了大城市，行业中时有淘汰者，大批的消费对象离开，给部分需要商铺的实体带来了要害打击！说白就是，你卖的商品卖给谁，人都没影儿了，商品不流动，钱运转不起来，这个僵局让所有人都吃了闷棍。不仅是租户，房东也因收不到理想的租金而郁闷。大家不仅感叹：“现在生意不好做啊。”的确，随着市场饱和、需求压缩，很多实体游走在低利润区间，一些大型工厂、制造业甚至因为环保而开不了工。随着河南以郑州为大都市中心的发展势态，周边地市、县在不断的上供，供啥？供人--发展的先决条件。但由于近两年人口老龄化凸显，放开二胎政策虽然是为刺激新一轮发展，但是迫于经济形势乏力、生活成本压力，很多禹州父老乡亲并没有多生，养活好一个就很不容易。加之适龄人口不断往外寻找自己的事业，新生、常驻和老化、外流倒挂，目前，禹州有很大一部分是留守的退休以及从事中低产业群的人群，城市活力相比2012年前不容乐观。就目前，人口和大环境的改变，是商铺市场的第二个流失线。

篇幅三
回到商铺本身，商铺现在就真的是遭人唾骂，是该变成“三代养一铺”的吗？也不是。商铺虽然近年价值魅力减弱，但仍具有一定的收益性。我们知道李嘉诚总是在强调：决定房地产价值的是什么？第一，位置；第二，位置；第三，还是位置。由此可见，商铺位置是很重要的。纵然，现在租金没有达到很多房东的理想，但存在即合理，否则，商铺就真的被淘汰。我们用投资角度来说明一些问题，2006年以来，什么贬值，什么增值？钱在贬值，以前一杯差不多的奶茶4块，现在8块钱喝的都算可一般了。奶茶还是那个奶茶，物价上涨了。那商铺也该涨价啊？对，买商铺的钱确实涨价了，租金却倒挂了。那这算是一笔投资的优质资产吗？和以前比那就不是了！用脚趾头想想都不是。但为啥还是有人买？因为还是看中长期的收益性，因为放在银行，利率始终跑不赢通胀，央行再没事调个降准，不好意思，你的存款还得再打打折。所以就有本文开头，老张想买商铺却不想钱存银行。那除此之外呢？没有其他方法了吗？有，有股票、有基金、还有民间借贷，也可以做长期持有，但股市永远遵循“721”的定律，即7成人赔钱，2成人平，1成人赚。不是专业玩家，就手就别去掺和。民间借贷，不说了，参考禹州担保公司兴亡史。回过头来，确实有这一部分人，就想买个商铺。因为别的，他不会怼，怼错了就赔。结合之前说的两个原因，现在商铺竞争也激烈，不太好位置的商铺，是在求人租。位置好的，依旧是有很多人愿意租。同时，随着城镇化进程的不断推进，东区、北区争先奋勇的开发，人口有限的禹州，随着房地产的不断发展，楼盘越来越多，也出现了很多社区底商。多一个楼盘，就基本会多一处小商铺群。楼盘越来越多，商铺也越来越多。之前，在前两篇文说过，本身住宅供需失衡，不少的二手房充斥市场，挤压新盘生存空间，新盘也够“争气”的，动不动就被维权。老百姓房子还某买住，会先去买你的商铺？况且，现在商铺空置率在不断增多，看看钧州大街，看看四海通往北。咱禹州老乡看着这番画面，购买商铺热情也必然受挫，就是有钱也谨慎的很，毕竟花钱太容易，赚钱是难的。还是那句话：供求不平衡，从经济学讲，价值天平也是失衡的。加之商铺特有的商业地产属性，除了全款的。贷款最低5成，还款最长10年，利率还贼高。二手商铺，除了没有证的。只要进行产权过户，还有相当大的一部分税额（自行搜索了解），这基本上就是说，二手商铺的流通性差，买商铺就是得长期持有。对于需要流动资金的人，是不太适合的。同时，禹州新卖的房铺，很多是“一拖二”的卖，即上面楼房价格也按照下面商铺价格捆绑来卖，除了小平方的铺，稍微大一点的铺动不动就是二三百万，如果以5%的年收益率作为租金标准，20年回本（假设租金不降），这期间，还不敢遇见个行情不好租金下降，要不然，就不止20年了，超过20年的，严格意义上不能算是优质资产，就算考虑到以后的通胀和城市稀缺资源占有，至少目前来看，很多都不是优质资产。以此来看，商铺性价比具有高风险。有的人说：禹州有钱的主儿多买得起。禹州就算是有钱人多，也是有限的。为啥现在依旧有那么多空铺未售出？说明，还是少吹点儿，一切还得实事求是。综合分析：供需失衡、高风险性等因素成为了商铺市场最大的流失面。