回复：威海.最真诚的购房建议.

威海二手房情况
二手房这个东西，本身不确定因素就很高，加上疫情的原因，不管是小区管控还是房东怕接触太多的人。总之3月份的威海二手房交投不是很多。
威海二手房房价方面确实有一点点的松动，除了市区之外远郊的跌价尤为明显，而且确实市场会出现一些捡漏房源。多层56楼老旧小区的房源铺天盖地。但是对于一些好的学区、海景、高品质小区等等，房价依旧坚挺，看来买房终究还是要看地段啊！
另外，对于一些网上的各种统计，参考意义不大，举个例子，有好多钓鱼信息标的价格相当的低，而系统统计是不区分真假的，这样均值就下来了。所以，买房一定要看清楚了，有些“特价”房的电话是不能随便打的。至于房子卖多少钱，还是跟房东见面聊吧。（突然想到一个场景，一堆人带着口罩谈房子，谈了半天也许你都不知道跟谁谈的。小心心存不轨的人哦！）

威海疫情后的价格情况
相对于二手房，新房的价格统计就相当容易且真实的多了。比如三月份，我们团队就专门走访了威海市、荣成、临港等区域的楼盘，大致情况如下（不是很全，但基本也代表了当地的一些主流楼盘吧）：
经区
威海湾8号帝景：能看海的价格在8000以上，目前特价房活动为2层至6层，均价8000左右，所有的特价房源均需全款。正常房源可看海的均价在14800左右，精装交付。
华发九龙湾四期：价格在13000~14000之间，东侧楼最北侧均价在15000+，物业费为2.5元，车位不绑定只卖不租，14万/个，无储藏室，公摊为25-30%。无贷款记录的购房者，可做20%的低首付。
保利财信名著：起价9500，最高价11600，均价11000左右，目前可认筹五万。车位为1：1，11~12万/个。首期开盘的于今年年底交付，目前在售的于明年年底交付。
恒大悦澜庭：恒大悦澜庭目前住宅所剩不多，10余套左右，户型主要为大平方及低楼层，133平，总价在144~148万左右。其中一层层高为3.9米，物业费为2.6元。主要在售为公寓产品，面积为47~80.5平，精装交付，价格在6200~9000元，均价8000左右，可两年分九期无息付款，3m层高，物业费为3.15元。交房时间较晚，于2024年八月交房。
万科翡翠公园：均价在13000左右，与年前持平，在售4#、7#、8#号楼，主要面积为93、112平米，大面积130平以上均价在13500以上。目前一些房源可做20%低首付。另外，万科主要在推的临街商铺，齐鲁大道侧1号商街地块，均价在15000~16000左右。
天一仁和：目前均价仍在11000左右，与保利财信名著基本持平，目前在推房源可做首付分期和低首付等政策。

高区
金猴龙湖·天璞：在售为2#、5#楼，主要面积为97（中）、118（西）、136（东）平，两梯四户，总高20层，其中有个别特价房。97、118均价在16200左右，126平均价在16500左右，车位折后15~18万。物业费高达3.6元，绿地率为38%。
金猴观湖阅山：高区主流需求——改善项目之一，首开为南区——观湖区的1、2、4、6#号楼，户型为73、119、138、146、180平米户型，均为毛坯交付，绿化率40%左右。除2#楼外，都为独栋独单元，带阳台，私密性较好。其中，一号楼总层高15层，面积为119平，2#楼共20层，面积为136、146。4#楼为15层，面积为136、147平米，6#楼为17层，面积为134、180平米。180平设计为大三居，可改四居、五居。车位不绑定，储藏室绑定，为套内面积，8800/平米。物业为金猴自持物业，物业费为2.18元。目前均价在13000元左右，2022年03月交房。
一品莲花城：在售为1、2、3#号楼，户型主要为145（边户四室两厅两卫）、139（中户三室两厅两卫）、91（中户两室两厅一卫），两梯三户。2021年年底交房，目前毛坯均价12000，疫情特殊时期91平交两万抵七万，相当于优惠五万；大户型139、145平交三万抵十一万，相当于优惠8万。另外贷款99折，全款98折优惠；加上145、139平米可送15家电。三项活动优惠核算下来，单价可在10000+左右，因此市场反应不错，在疫情期间成交量可观。
金海滩1号:4040年产权公寓产品，特价13000左右，均价15000，毛坯交付。

温泉
龙湖春江彼岸：在售2#号楼，总层高11层，主要面积段为105平，16#号楼总层高24层，主推89、95户型，4#号楼主推125平米户型，目前项目105平9500~10000均价，125平10500均价，高层均价9000左右。2021.06月毛坯交付。
建大·云顶阳光：均价在8000左右，四栋高层在售为1号楼，总层高28层， 面积为140（边户）、150平（中户），两梯两户。2#号楼总层高27层，面积有140、150、180平。

临港
中南·漫悦湾：在售4#号楼主推面积为140平，共17层；5#、6#号楼共25层，2单元，两梯四户，面积为115平（东西边户），105平（中间户）；7#号楼为17层，两梯四户，两单元，东西边户125平，四室两厅两卫。中间户85平，三室两厅一卫。均为精装交付，均价8500。
富力城：在售为16、17、18#号楼为七层的洋房，一梯两户，面积为130（中户）、140平（边户）均为四室两厅两卫，2000元/平的装修标准，10#号楼为十层，一梯二户，面积为120平米，11#为110平。9#号楼在售为97平，15#号楼为115平，目前剩一楼和顶楼，1500元/平米装修标准。均价8000，洋房8800，小高层8600，最低起价7700元，97平米户型8200元起价。
恒和家园：均价7800~9300

荣成
保集蓝郡：均价在5800~5900左右，精装小户型均价7500，大户型均价6800，洋房均价8000左右。
悦湖湾：别墅12#楼2套，8788特价。分别为302、304，面积为190平。在售17#号楼上叠，23#号楼，总层高17层，两梯两户两单元，面积为140、106平起价5880，2楼价格6033。在售20#号楼共六层，带电梯，一梯二户，87平米，可改三居。8、20#号楼共11层，一梯二户，8200均价。9#号楼主要面积为90平，7618起价，一楼带院8900元左右，一梯二户。10#号楼为精装，共17层，主要面积为108平，9200均价，8948起价。
新城悦隽公馆：在售户型126平，145平（三室两厅两卫），均价8500；169平（四室两厅两卫），186平（四室两厅三卫），均价9500。
碧桂园·梧桐府：在售3#号楼为公寓，35%绿化率，共650户，容积率2.2，首次开盘为6、7#号楼，6#号楼为106平，（三室两厅一卫），一梯二户，两单元，总层高17层。7#号楼为129平，三室两厅两卫，两梯二户，一个单元，共17层。后期开放5#号楼，主要面积为143平米，（四室两厅两卫），两梯两户两单元，共十七层。目前物业费为2.1元，包含电梯费，均价6900~7900。
海世界：精装交付，均价9000~15000。
清岛湾：目前在售仍为C2、C3、B15、B16、B18#号楼，均有预售，均价8500~9000。在售有75、83、90平等户型。其中，B18为七十年产权的公寓，一线看海楼栋，东侧有55、120平米户型，西侧有95、130平米户型。精装修，均价12000，西侧便宜10000元左右。
华发樱花湖：在售洋房共13栋，六层，面积为168平米（四室两厅两卫），前排价格在13000~16000之间，后排价格在12000~15000之间，以景观效果区分。普通住宅在售为12、13#号楼，共29层，两梯四户，边户130平，中间户101平。6#号楼150平米户型，共31层，两梯两户两单元。15#号楼为168平米，两梯两户1单元，共31层。目前一线景观9000起，均价10000，最高12000，后排高层8000期，均价9500，最高11000。
中车自在香滨：项目均价9000~11000。

南海新区
蓝海香汀均价8500精装修
奥莱小镇均价9000精装修
风情海岸均价8500毛坯
融创南海湾均价9500精装修
江南城均价8800精装修
蔚蓝水岸均价8500精装修
碧水金沙均价8500精装修
南海半岛均价8500精装修
以上基本是威海几个热点区域目前在售的新楼盘情况，具体价格还是以售楼处现场为准。
至于打没打折，上没上涨，很简单，看看现在的价格，对比年前的价格，到底是真事还是手段，一目了然。
不过荣成和南海的一些楼盘确实降了，比如恒大御海半岛特价6500左右就能买到，悦湖湾特价6200左右。这倒是说明了一点，外地客群突然消失对威海市区以外的区域影响是很大的，本地的购买力不足。

市区一线核心地段海景房 价值在哪?
近期，华润新推一线海景高层住宅价格持续走高，华发九龙湾四期，恒大海上帝景三期住宅入市销售火热，但是换个角度一想，当这些房子卖完了，威海市区内紧邻海边的位置，还有哪里能盖房子呢？上一篇文章中威海市区一线核心海景新房价格直逼两万，华润半小时劲销2.5亿我们分析了华润威海湾九里在半小时劲销2.5亿背后的市场态势，那么威海市区一线核心地段海景房的价值到底在哪里？为什么一直能保持如此高的关注度？让我们一起来一探究竟。
从长期的供需关系来看，对于主打环境和养老、移居的威海来说，市区会有不断的人口流入，无论是外地人还是本地区县的朋友，但是城市资源有限，尤其是土地资源，有限的土地资源必然造成房屋资源的紧张，尤其是市区的中心地段，配套完善，设施齐全，更是珍贵，比如渔港路最新拿地价就是客观的市场反应。经过几年的楼市变化，很多人也终于明白，房产永远注重地段，好的地段上涨快速而且还相当抗跌。好的时候，中心及其周边房价都是上涨的，但是经济不好的时候，比如年后的特殊时期，中心地段的房子优势就体现出来了，相信在去年下半年和疫情期间，市场的变化让很多朋友也都对此体会。

我们以华润为例，试看为什么市区一线核心海景项目如此受市场追捧呢。
1
地段的稀缺性
在之前的文章里，我们提到过。在威海市区，具有长线投资价值的是一线核心地段就是青岛路以东，文化路以南，上海路以北的线条沿海区域。
在这一片区域我们可以观察到：市政府东侧的伴月湾区域及沿路都已开发完，还有很多老旧的房子，配套近些年有提升，但生活方面仍然欠缺便利性，所以外地客群减少，成交量明显下滑。市区老港到海上公园的海滨路东侧沿海地段，除了已开发的老项目，以及恒大、华润、华发等就是公园地带了，皇冠附近则是悦海湾、悦海世家以及老项目海上明珠等等，市区一线沿海土地寸土寸金，因此渔港路地块的土地才拍出了新高，并且像华润威海湾九里所在的稀缺景观位置的在全国来看都是不可复制的稀缺地段。

2
市中心极致丰富成熟的配套环境
华润位于竹岛社区的四方路，是威海早期发展起来的商圈，具有城市内一流的基础设施建设和配套。市中医院、骨科医院以及项目北侧的404医院和市立医院是威海最好的医疗设施水平。在交通方面毗邻海滨路和青岛路，拥有进出市区几乎所有的公共交通线路。在商超方面，除了大润发商圈，周边分布着密集的商业生态和菜市场，最近的四方路菜市场，海鲜、熟食、蔬菜、野果琳琅满目，工作一天之后下班去四方路买些菜和海鲜，也可以在社区超市订一些零食和饮品，免费送上门，晚上在威海公园散散步、钓鱼或者去东城路夜市和威高广场也非常方便，而晚上睡觉却因为距离海滨路还有一段距离，没有噪音，闹中取静，沁着温润的海风，平凡的生活里却能享受不同的惬意。

3
城市新贵阶层选择
好的小区和好的大学一样，好的大学在于大师和好的生源，好的小区在于好的物业和好的圈层。好的小区不仅仅是环境和地段配套价值，更在于层次和人群，现在来说，好的邻居就是最好的社会资源，这里讲一个真实的我的客户的故事，他们从北京移居来威海的，仅仅是一次照面，华润邻居大姐就热心的把车借给他们搬家，还包饺子，就因为同是北京来威海的，也同住一个小区，这个事也许到处都会发生，但在一个和谐的小区环境下，会相处的更好。华润伊始是对外地人具有很强的吸引力，一线看海的度假生活，加上京津冀尤其是北京客户群体信赖华润的品牌，许多外地有钱人在此买房供养老或定居或度假，一传十十传百，许多业主的亲戚朋友也应声来考察，喜欢这里的海景和繁华，有的甚至是家族式团购。
彼时威海房地产市场不限购、不限售，空气环境好，吸引很多外地购房者青睐。而青荣城际铁路的开通，极大方便了京津冀及鲁西来威海旅居群体，来威海有了“高铁”，自此人员往来威海频次高，使得外地人关注威海房产的人越来越多。如果说威海的大涨是跟随全国趋势，那么溢出增长的部分就是市场在流通便利，平衡之后，对其价值的填补。外地人的青睐，加上房价对一线海景价值外地的补涨，很多本地人后知后觉，品牌价值投资意识觉醒，一些中高产阶层也纷纷购买“湾九里”的房子，一时间华润的地下停车场好车云集，藏龙卧虎。

不可复制的独特稀缺地段，成熟完备的大型周边配套，一线核心海景的长期投资价值以及城市中高产阶层的圈层聚集，使得华润威海湾九里新一期的线上开盘，销售情况非常理想, 半小时劲销2.5亿。
因此我们建议有能力的购房者尽量多关注市区一线核心海景项目，相比于其他项目，除了开发商自持的物业、品牌、绿化、精装等优势，其地块资源和海滨社区配套也是极其稀有的，这正是威海这座城市的真正价值所在！其稀缺性的价值，对资产的升值和保值属性来说，是不可或缺的。

今天来看一下.威海那些烂尾楼都怎么样了.
买房最怕买到什么样的房子？买贵了？买到没有潜力的？
买房有人比较担心物业好不好，有人担心房屋质量行不行；有人嫌弃房子风水不好，有人在意交房时间晚；户型、环境、入住率、楼层、楼间距等，哪怕是以后楼上楼下的邻居是什么样的人都在买房考虑范畴，千挑万选得来的，自然是心中最接近完美的房子。钱也交了，贷款也下了，当你憧憬拿房入住的幸福的时候，却发现买的楼盘烂尾了

烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工。工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。再有就是因施工质量低劣，被迫停工。
暂且把停工一年以上的房地产项目归类于烂尾吧。这些房子基本上都是遇见了上述原因。
在威海楼市中，也存在一些烂尾楼，不过在经过一波“春风”沐浴之后，基本都重新发芽开花，对于购房者来说，还算是有惊无险。但有些楼盘拿房至今遥遥无期，下面我们就一起来扒一扒这些威海烂尾楼吧。

威海的烂尾楼都集中在2016年之前出现
因为在2016年之前，威海房价还没有上涨，基本都维持在5000元左右均价。那时的威海楼市，虽然已经有很多外地人来威海买房，但相对来说还没有如今的这么火爆，市场还是以本地刚需为主，而本地刚需的需求越是往前追溯，购买力越低。同时房价多年不涨，购房者没有了买房的热情，在2016年之前的威海楼市，体现的非常明显。由此所导致的就是很多资金实力较差的开发商，面临非常大的资金回笼压力。
2017年之后的一波行情，拯救了威海楼市，也成就了很多开发商。而很多没有挺到2017年的基本都被淘汰出局。比较典型的几个，比如：
百度城二期、幸福海岸、威海湾八号帝景、798大厦、昊海苑等
如今，这些楼盘基本都已经交房或者重新启动建设并销售。
百度城二期：位于经区长峰商圈，青岛路西侧，青岛路小学北侧。怎么说目前也算是威海市区繁华地段，尤其是后来青岛路小学的落成。
2018年9月26号重新开盘，并改名为青岛路96号，开盘房价情况为：高层均价13800元，洋房均价18000元。并已经交房入住。
之前业主干巴巴等了好几年，终于盼到了交房。虽然几年没能拿到房子，但房价却翻倍了，算是不幸中的万幸。