威海.最真诚的购房建议.

本文写给准备在威海买房的外地人
威海是一个精致的小城
无论是威海城区还是下辖县级市区的主城区，都可以用“小”作为关键词，更确切的说法是“小而精”。
“精致”是威海的名片，是威海城市的特色。在满足不同的居住需求方面，各市区不遑多让，各有各的特色，各有各的优点。
下面这张图是威海市土地利用总体规划图。红色区域是允许建设用地，黄色是基本农田保护区，绿色是林地和自然文化遗产保护区，蓝色是水系。盖房子，只能盖在建设用地上，其他类型的土地是不能任意改变现状的。
可以看出，威海所辖五区（文登区、环翠区、高技区、经区、临港区，其中后四区是威海城区）两市（荣成市、乳山市）中，集中居住区除了各区县的传统城区之外。还有银滩、南海、石岛三个地方。
银滩最早在全国刮起买房风。主诉求是靠海而居的度假房，在房地产火热的那些年，与大海零距离和相对低廉的价格让银滩很是火了一把。但是，市政以及生活配套的滞后与不完善，让银滩遭人诟病。

石岛归属县级荣成市，为副县级石岛管理区。石岛有中国北方最大的群众性渔港，是胶东著名的码头。目前石岛最大的集中居住区除了石岛老城区之外，就是从2000年代开始建设的凤凰湖和石岛开发区。
南海新区于2007年3月启动开发。2011年1月4日，国务院批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，从此南海新区的开发建设成为国家战略的组成部分。基础建设因此突飞猛进。2019年，国球冠军王楠、刘国梁参与的雅居乐冠军小镇和融创集团融创·南海湾项目，成为南海新区的标致性楼盘。带动南海新区的房地产市场迅速崛起。

在威海市下辖区市的城区范围内。威海城区毫无疑问是威海房地产市场最主要的组成部分，房价也是最高的。文登城区和荣成城区旗鼓相当，房价处于次一级的水平。而乳山城区的建设强度是最低的，房价也是最低的。对于图中那些不集中的建设用地，要么是建制镇、要么是专用区域（如机场附近）。这些地方的房子往往很便宜，但是资产价值不高。对于想在威海置业的人来说，在威海买房子，归根到底要在上述区域里购买。
那么，要怎么买呢？

既要……又要……“劝您不要多想
置业买房，用途无非是三个，其一是生活居住，其二是增值保值，其三是投资炒房。现在高层强调“房住不炒”，并且从各个层面对炒房围追堵截，所以投资炒房这个时候就没有必要去做了，一不留神就会伤到自己。
房产的居住属性和金融属性是相关联的。从短期看，置业者最希望的可能就是既要改善居住，又要快速增值的房子了。这样的事情在前几年房地产火爆的时候司空见惯，似乎已经成为一种规律。
可是此一时，彼一时，当下的大环境之下，这种事情再发生的几率微乎其微。事情已经起了变化，再也不能拿老眼光看问题了。
原因就是“房住不炒”。它已经让房地产行业发生了翻天覆地的变化。而且这种变化在一城一策和房住不炒的影响下，正表现得越来越没有规律性。
所以，置业买房不要想“鱼与熊掌兼得”的美事了。要知道，从长期看，不增值的房产毕竟是少数。短期内，还是需求决定购买吧。

买在主城区的建议
威海城区分为环翠区、高区、经区、临港区。环翠区老城区与高区、经区两个国家级开发区的城区部分，构成了威海的主城区。临港区的前身叫威海市工业园，2006经山东省人民政府批准设立，并报国务院备案。2008年成立威海工业新区。2013年，国务院批准威海工业新区升级为国家级经济技术开发区，定名为威海临港经济技术开发区,简称临港区。
威海的主城区中，环翠区是城市的政治与商业中心，商圈和居住区都比较成熟。高区是威海的文化中心。有哈尔滨工业大学（威海校区）和山东大学（威海校区）两所隶属全国“211”、“985”工程的重点大学。环翠区和高区共享威海最美丽的一段海岸线、有著名的海水浴场、有如诗如画的环海路。非常适合青睐人文情怀的置业者。

高区和环翠区的城区部分，建设强度几近饱和，由于土地日渐稀缺。因此一旦有好地块出让，形成产品之后的房价就是居高不下。现在的房地产开发已经向其外缘乡镇部分（张村镇、羊亭镇、温泉镇、初村镇等）拓展，房价跟市区有4000元/平方米左右的差价。
经区是威海成为地级市之后成立的，但是经区的快速发展使其成为威海城区房地产最活跃的区域。由于城市建设几乎是从零起步，没有什么历史包袱，因此无论是规划起点还是建设起点都很高，目前经区九龙湾华发龙悦湾小区四期的开盘价已经达到了15000元/平方米。虽然房价高，但保值抗跌。有实力的购房者不妨置业经区。

临港区的定位是工业区，离主城区较远，适住宜居多少受点影响。不过也由此具备了价格优势，当前均价在7000元/平方米左右。临港区升级为国家级开发区后，城市建设进入到小步快跑时期。随着富力、中南等房地产大咖落子临港，临港区更加是未来可期。从2019年临港区房产的销售走势看，越来越多有眼光的人开始出手置业，以共享临港区发展的红利。
另外，位于经区境内的东部滨海新城也值得说道，这里堪称威海的“雄安”，立项有着强烈的政府意志。而立地则是在美丽的威海东部海岸线。建设起点更是不用说。坚持“智慧新城”“海绵城市”等全新理念，高起点规划、高标准建设。
唯一的缺憾可能就是离主城区较远。不过威海地方小，加之现在汽车已经普及，这都不是什么大事。

买在文登、荣成、乳山的建议
退休以后到威海养老，这是很多外地人在威海购房的原因。尤其是那些工作在自然环境恶劣或者污染较大的城市的人群。单纯就养老来说，也许选择文登、荣成、乳山三个区市的主城区比选择威海主城区更合适。威海下辖的这三个区市的主城区的城市化建设很到位，感觉不出来城乡差别，反而离自然更近。而且也没有那么多的人，那么多的车，住着不闹腾。再者这里的民风淳朴接地气，生活成本也不高。非常适合退休后的养老居住。当然还有一个最主要的因素 —— 房价比威海主城区低。三区市中，乳山市没有大规模开发，是中国众多典型待发展的基础县市之一，房价是最低的。

文登现在已经从县级市变身为威海的一个区，行政区划重新做了分配。文登地处威海市的中心，与威海对接得越来越紧密。
荣成是胶东半岛高铁的始发站，通过高铁动车可以去往全国各地。另外，荣成城区和威海城区一样，市区有海岸线。而且荣成的海岸线比威海城区还要美。单纯就居住来说，住在荣成比威海城区惬意。

买在银滩、南海、石岛的建议
这三个地方的一个共同点是离开城市有一定的距离。用发展的眼光看的话，推荐顺序是“南海 —— 石岛 —— 银滩”南海是一个规划完整的城市新区。产业、商业、教育、交通、居住等城市要素应有尽有。而且市政配套齐全，区域发展日新月异。一个新的产业新城已经呼之欲出。入行入到朝阳行业有前途，买房买在朝阳地区有价值。
石岛从2000年代开启“住在石岛”模式之后，经过近20年的发展，居住背景基本形成，形成了以候鸟型居住为主的居住模式。石岛虽小，但是底蕴深厚，经济发达。石岛的房子的资产价值很稳定。
银滩可能很多人都有所耳闻。这也说明面向大海，不一定都是春暖花开。目前银滩的二手房除非挥泪大甩卖，否则很难出手。而一手房的开发少之又少，房价也是一言难尽。如果不是图便宜，或者纯度假需求，还是建议优先考虑其他区域，

那些年 你被卖房广告骗过吗?
前几天一个外地朋友跟我说，买了某某小区的看海公寓产品，现在想出手，不仅价格有所下滑，而且与之前售楼处宣传的能“落户”完全不同，根本无法办理手续。相信不少外地朋友，包括本地朋友，都曾经被开发商的宣传套路过。
比方说：
紧邻主干道比较拥堵和吵闹，那就可以写“坐拥城市繁华”；边上有条臭水沟或者河道，就是“水岸华府”、“上风上水”；如果有个水池子，就是“亲水湖景”；要是坡地太高的，就是“俯瞰全城”，地势太低的，一般是“私属领地，冬暖夏凉”；只要外立面有瓷砖的就是“托斯卡纳”风格，要是带上个风车，就是欧洲风情：圆顶的是巴洛克风格，尖顶的就是哥特式风情，要是平的...就是“观景楼台”或者“空中私属花园”；边上有个银行分行/支行，就是“紧邻CBD商务核心区”，当然同理，离学校近的统统都是“学区房”；要是附近什么也没有的，那就是“纯私属居住区”、“简约生活，自然安逸”......等等。好，我们来一起吐槽一下，那些年开发商的广告“套路”。

第一.距离市区10分钟路程.大部分人对于市区都有着自然崇拜向往，开发商也熟知这一点。但开发商更喜欢郊区更便宜的地块，因此无论任何楼盘，开发商从不说距离市区有多远，而会宣传距离市中心的车程时间（虚拟量化），当然，一般不会超过十五分钟车程。而大多数会说五分钟或者十分钟 “左右”，到哪都是“五分钟”，以标榜自己在“市中心”的位置。而实际上，当你自己开着车的时候（时段平均时速在50~70之间），会发现比宣传的时间会慢，慢3-5分钟是少的，慢5-10分钟是常态，Doubling time也有可能。时速100km/h，不刹车且没有任何红灯的停车时间，才是开发商宣传的“五分钟”。
当然，距离市区实在超过二十分钟以上的，就不会说“繁华触手可及”之类的。这些相对而偏远地段的宣传词是这样的：
远离闹市，山水人生；
回归田园，亲近自然。

第二 一线海景房 我想不少外地人对于威海的印象都停留在这五个字上了。因此，也对买房起到了不小的心理作用，青睐开发商宣传所谓的“在家就能看到海”，其实有很多是有很多水分的。其实到了实地之后才会发现距离海还是有一段距离的，而且还得是高楼层才能看到。当然，不过要想看清，有的还得买望远镜。
现房尚可实际观察，而对于尚未交付的期房来说，信息完全不对称。开发商会描绘地万般美好，仿佛就是推开窗即可“面朝大海，春暖花开”。实际上，现在的一线海景片区都是极为宝贵的地块，开发成本高，且土地资源有限，开发商的户型设计会尽可能地让更多的房子看到海，将海景“均衡地分布”在每栋高层上，因此除了一线看海的楼栋，后边的大部分都是勉强看海，比如阳台、厨房看海，或者楼栋之间的“缝隙”看海而已。

风水＆绿化
挨着臭水沟/河流或者河流，不管是河的南边还是河的北边，那都是上风上水。要是有个瓷砖的水池子或泳池，那就可以标成东方威尼斯风情。很多置业者在意挨着山地、坟墓，那就美化成卧虎藏龙、风水宝地。小区景观绿化如果只有大面积草坪，那就是“城市绿地”，如果有草和高一些的树，那就是层次分明、错落有致。而所谓的现代感、科技感十足就是看不见摸不着的电子监控或者电子锁等等。
公寓可落户，包租托管
这样的宣传语多见于海景公寓或者中心地段公寓。因为有的开发商可以做到水电为“民水”或“民电”，而非“商水商电”，就使消费者误认为所购买的即是住宅性质的房子。而等到实际交易时，会按照实际，即公寓的标准来收取交易税费，即高达14~16%的税费，成为比较棘手的“山芋”。
有些外地朋友手里有闲钱，想投资一套房产，又不是特别充足到能够买一套住宅，兼有度假和投资需求。此时有“托管”的服务，就成为不能够经常来威海的外地人的需求。而实际情况可能并非想象的那样，须知，羊毛出在羊身上，开发商不可能做赔本的买卖（如果做，那是因为实在卖不动了，叫回馈客户或者回报社会。）实际上，这些费用早就分摊在房价里转移到你的头上了，赠送装修、赠送家电、赠送厨房的也是这个道理。托管收益甚微不说，三年的使用权占了公寓使用年限的7.5%，也是不低了。而且用于出租的话，大部分就不是太过硬品质的装修经过三年“托管”之后，能成为什么样子，也是一个难题。托管之后能不能继续续约也看缘分。
而对于有上学和学区需求的客户群体来说，“某某学校学区房”也就成为直击核心的痛点。而实际上，大部分情况下，这样的公寓仅仅能用来作为陪读的住处，即便能够上学，也是优先度靠后的名次，并非理想的“学区房”。在这里建议购房者在购买时找到专业的人士咨询或者到公安机关查询一下，避免盲信开发商或被不良中介诱导